土地を売る際の注意点って？よくあるトラブルを回避するポイントを紹介
土地を親から相続した方や、長年使用せずに所有している方の中には、土地を売ることを検討している方もいるでしょう。しかし、土地の売却は高額な取引となるため、起こり得るトラブルやリスクなど、注意点について事前に把握しておきたいものです。
本記事では、土地を売る際によくあるトラブルや売却時の注意点について詳しく解説します。土地を売る以外の活用方法も紹介しますので、参考にしてみてください。
目次
- 土地を売る際によくあるトラブル
- 土地を売る際の注意点（１）売却前の権利・手続き関連
- 土地を売る際の注意点（２）売却時の手続き関連
- 土地を売る際の注意点（３）売却活動中の「売れない」トラブル
- 土地があるなら売る以外にも「土地活用」が可能
- 土地を売る際には注意点を理解して対策を進めよう
土地を売る際によくあるトラブル
土地を売る際には高額な金銭が動くため、思わぬトラブルが起こることがあります。円滑に取引を進められるように、よくあるトラブル事例を把握しておくことが大切です。
土地を売る際によくあるトラブルとしては、以下があげられます。
| 内容 | 詳細 |
|---|---|
| 売却前の権利・手続き関連 | ・相続・名義などの権利トラブル ・境界・測量・接道義務などの土地条件に関するトラブル |
| 売却時の手続き関連 | ・不動産会社などとの契約方式に関するトラブル ・契約内容に関するトラブル ・税金や費用に関するトラブル |
| 売却活動中の「売れない」トラブル | ・家屋が残っていてなかなか売れない ・変形地などに該当する |
売却前・売却時・売却活動中のそれぞれの局面において、さまざまなトラブルが生じる可能性があることがわかります。
土地を売る際の注意点（１）売却前の権利・手続き関連
土地を売る際の注意点として、売却前の権利・手続きに関連した事前準備が必要なことが挙げられます。
具体的には、以下のような確認を行います。
- 相続・名義などの権利面の確認
- 境界・測量・接道義務の確認
それぞれの確認作業を順に見ていきましょう。
相続・名義などの権利面の確認
土地を売る前に、権利関係の整理を行います。権利関係が不明瞭なままの場合、買い手が見つかっても契約を結べず、後にトラブルに発展するリスクがあるためです。
まずは、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、土地の所有者が自分になっているかを確認します。仮に夫婦や兄弟姉妹などで土地を共有している場合、共有者全員の同意が必要で、1人でも反対すれば土地全体を売却できません。
また、抵当権の有無も確認する必要があります。ローン残債があっても、売却代金や自己資金で残債を完済し、引渡しまでに抵当権を抹消できれば売却は可能です。売却代金で完済が可能か、シミュレーションしましょう。
なお、相続により土地を取得した場合は相続登記が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されているため、未登記の場合は速やかに手続きを行いましょう。
参照：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」
境界・測量・接道義務の確認
境界が曖昧な土地や接道義務を満たさない土地は、買い手が見つかりにくくなることから、売る前に現況を把握しておくことが重要です。
隣地との境目が明確にされていないと、買い手は将来隣人と揉めるリスクをおそれ、購入を躊躇することが考えられます。将来的な隣地とのトラブルを回避するために、確認作業は必須です。
また、法務局で「測量図（地積測量図）」を取得し、登記されている面積と実測の面積とに差異が生じていないか確認します。登記面積と実測面積に差異がある場合は、状況に応じて
「地積更正登記」を検討します。
さらに、建物を建てる際には、「原則として幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない」という接道義務があります。前面道路が建築基準法上の道路に当たるかどうかも含めて、接道義務の要件を満たしているか確認しましょう。
仮に、前面道路が建築基準法上の2項道路などに該当し、幅員が4m未満の場合は、建替え等の際にセットバックが必要になり、建物を建てられる面積が減少する可能性があります。
土地を売る際の注意点（２）売却時の手続き関連
納得できる形で土地を売るには、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントです。また、契約方式には3つの方法があり、状況に適したものを選ぶことも大切です。
ここでは、土地売却時の手続きに関連する注意点をいくつかご紹介します。
不動産会社・媒介契約の方式
不動産会社選びは、売却結果を大きく左右するため、複数社を比較検討するのがおすすめです。土地を安心して売るために、エリアに強い会社か、担当者の対応や説明が丁寧かなどをチェックしましょう。公式サイトで、過去に同様の条件の土地を扱った実績があるか確認するのもおすすめです。
なお、不動産会社との媒介契約には、以下の3種類があります。
| 契約方式 | 詳細 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | ・複数の不動産会社に媒介を依頼できる形態 |
| 専任媒介契約 | ・1社の不動産会社にのみ媒介を依頼する契約 ・売主が買主を見つけた場合は直接売買契約できる ・不動産会社には2週間に1回以上の報告義務がある |
| 専属専任媒介契約 | ・1社の不動産会社にのみ媒介を依頼する契約 ・売主が買主を見つけた場合も原則として不動産会社を通して契約する ・不動産会社には1週間に1回以上の報告義務がある |
所有している土地や自身の状況に合わせて、最適な媒介契約を選択することが売却成功のコツです。
契約内容
土地を引き渡した後に思わぬ責任を負う可能性があるため、売買契約書を作成した際は、契約条項を十分に理解することが大切です。
特に、以下のような内容については入念に確認しておきます。
- 契約不適合責任：売主の責任範囲
- ローン特約：買主のローン否決時の対応
- 引き渡し条件：現況渡し・更地渡しなど
- 違約金条項：契約解除時の取り決め
引き渡した土地が契約内容と適合していない場合、買主から補修費用の支払いや減額、場合によっては契約解除を求められることがあります。
ローン特約とは、仮に買主のローン審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻せるようにする特約です。ローン特約がないと、買主の融資不成立時の対応でトラブルが起きる、売却後の資金計画やスケジュールに影響が出るなどのおそれがあるため、内容をよく確認しておきましょう。
土地を売る費用と税金
土地を売る際にかかる費用や税金を事前に把握しておくことで、想定外の出費を防げます。売却時や売却後に思わぬ支払いが生じると、その後の資産計画に影響を与える可能性があります。
主な確認事項は以下のとおりです。
- 仲介手数料：不動産会社の仲介で売却する場合は、成功報酬として発生
- 測量費・解体費：状況により必要な場合もある
- 印紙税・登記費用：契約時に発生する
- 譲渡所得税：売却益に課税される
- 特例制度：3,000万円特別控除などの活用可否
特に、マイホームの敷地や相続空き家の敷地など、一定の要件を満たす場合は、3,000万円特別控除などの特例を利用できる可能性があります。
関連記事：「土地を売った時にかかる税金は？特別控除や税額シミュレーションも紹介」
土地を売る際の注意点（３）売却活動中の「売れない」トラブル
土地は必ずしも計画どおりに売れるとは限りません。特に古い家屋が残っていたり変形地だったりする場合などは、買い手から敬遠されがちです。
売却期間が長期化するリスクを避けるために、こうした物件特有のデメリットを確認しておきましょう。
家屋が残っている
土地に家屋が残っている場合、買い手がつきにくい傾向があることに注意が必要です。家屋を建てたままにすると、売り手としては固定資産税の優遇措置を継続できるというメリットがありますが、買い手からすると新築のイメージがしづらいというデメリットがあります。
土地を円滑に売るためには、家屋を解体することが選択肢の1つになります。買い手は土地の形状や地盤の確認をしやすくなり、購入後すぐに建築に入れるでしょう。
ただし、家屋を解体する場合は解体費用が発生するため、コストも含めてシミュレーションする必要があります。
なお、空き家の解体費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：「空き家の解体費用はいくら？高額になる7つのケースと費用を抑えるコツ」
変形地などに該当する
所有している土地が変形地の場合、活用が難しいことから買い手が見つかりづらい傾向があります。変形地とは、三角形や台形、細長い長方形など、いびつな形をした土地のことです。
変形地は、希望どおりの間取りで設計できなかったり、そもそも活用できる面積が狭かったりすることが多いです。また、日当たりや風通しといった面でも不十分なケースがあります。
個性的なデザインの住宅を建築したい方からの需要があることも考えられますが、一般的には買い手がつきにくいでしょう。
土地があるなら売る以外にも「土地活用」が可能
土地を所有しているなら、売るだけでなく「土地活用」を検討するのも手段の1つです。
土地活用をするメリットとして、主に以下があげられます。
- 中長期的な収入源となる可能性がある
- 固定資産税や相続税の負担軽減につながる場合がある
- 地域貢献につながることもある
駐車場経営やトランクルーム経営など大規模な建物設置を伴わない土地活用であれば、契約終了後に土地を売ることも可能です。
土地活用にはさまざまな手段があるため、自身に適した土地活用方法を検討することが大切です。
土地活用ならトランクルーム経営も視野に
初期費用を抑えた土地活用を希望する場合は、トランクルーム経営も視野に入れてみましょう。
トランクルーム経営とは、所有している土地にコンテナを設置し、収納スペースとして貸し出すことで、利用者から賃料収入を得る土地活用の方法のことです。
駅や繁華街から離れている土地や、変形地・狭小地といった買い手がつきにくい土地であっても、トランクルームであれば需要があるケースも多いでしょう。
全国に2,500物件以上・12万室以上のトランクルーム「ハローストレージ」を展開しているエリアリンクであれば、初期費用0円（※）でトランクルーム経営に取り組める場合もあります。10年以上一括借り上げ制度もあるため、長期的な収益が期待できるでしょう。
※土地造成費用については要相談
トランクルーム経営の詳細やお問い合わせは、下記ページをご活用ください。
土地を売る際には注意点を理解して対策を進めよう
土地を売る際には、売却前・売却時・売却活動中のそれぞれの局面において、さまざまなトラブルが生じる可能性があります。
土地の売却を円滑に進めていくためには、どのようなリスクや注意点があるのか十分に把握しておくことが大切です。
使用していない土地は、売る以外にも活用方法はあります。初期費用を抑えられるものとして、トランクルーム経営もおすすめです。売る前にまずは活用できる方法を検討したい方は、ぜひエリアリンクのトランクルーム経営をご検討ください。
トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。
駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか