戸建て投資とは？メリット・デメリットや始める3ステップを解説
戸建て投資は、比較的少ない自己資金でスタートでき、安定した収益を得やすい不動産投資法です。戸建てはファミリー層からの需要があり、一度入居すれば長期間住み続けるケースが多い点が特徴です。
本記事では、戸建て投資のメリット・デメリットや、具体的な始め方などについて解説します。ぜひ参考にしてください。
目次
- 戸建て投資とは
- 戸建て投資が注目される背景
- 戸建て投資の4つのメリット
- 戸建て投資の4つのデメリット
- 戸建て投資を始めるまでの3ステップ
- 戸建て投資のほかにも、トランクルーム経営も選択肢の1つ
- 戸建て投資の特徴を理解して自分に合った土地活用をしよう
戸建て投資とは
戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸として貸し出し、家賃収入を得る不動産投資方法のことです。
新築戸建てを賃貸として貸し出す方法もありますが、中古の戸建て住宅を購入し、リフォームやリノベーションをした後にファミリー向けの賃貸として運用するケースが多いことが特徴です。新築戸建ては初期費用が高額になりがちですが、中古戸建てであれば比較的コストを抑えて物件を購入することができます。
戸建て投資の主な収入源は、入居者からの家賃収入です。家賃収入からローン返済や修繕費などの費用を差し引いた分が利益になります。
アパート・マンション経営との違い
アパート・マンション経営は複数の部屋を運用するため、一部の部屋が空室でも、ほかの入居者から家賃収入を得られる点が特徴です。
一方で、建築費や購入費が高額になりやすく、物件タイプや立地によっては入居者の入れ替わりが多くなるため、その都度、原状回復のコストが発生することもあります。
これに対して戸建て投資は、入居者がファミリー世帯であることが多い点が特徴です。いったん入居すると長く住み続けるケースが多く、共同住宅と比べると、上下階や隣戸との生活音トラブルも起こりにくいといえるでしょう。
戸建て投資が注目される背景
近年、戸建て投資が注目されている理由として、人口減少と高齢化などに伴う空き家の増加や、既存住宅の流通市場の広がりがあります。
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査によると、日本の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最高となっています。空き家の総数は1993年から2023年までの30年間で約2倍となっており、老朽化した空き家は周囲の住民の住環境にも影響を与えるため、無視できない問題です。
また、新築住宅価格の高騰などの影響から、既存住宅が選ばれる場面も増えています。比較的安価に購入できる中古戸建てもあり、こうした物件をリフォームして賃貸として活用することで収益を得る投資方法に注目が集まっています。
戸建て投資の4つのメリット
戸建て投資には、ほかの不動産投資方法にはないメリットがあります。特徴を理解したうえで、自分の投資スタイルに合うかどうか検討することが大切です。
戸建て投資の主なメリットは、以下の4つです。
- 初期費用を抑えやすい
- 長期入居が期待できる
- 管理・維持の負担を抑えやすい
- ほかの土地活用方法への転用が可能
それぞれについて詳しく解説します。
初期費用を抑えやすい
戸建て投資のメリットの1つは、初期費用を抑えやすいことです。中古戸建てであれば比較的低価格で購入できるケースもあり、アパート・マンション投資と比較すると、少ない初期費用で投資を始めやすいといえます。
初期費用が抑えられれば、金融機関からの借入額も少なくすみ、収益化までの期間も短くなるでしょう。
長期入居が期待できる
戸建て住宅はファミリー層の入居が多く、アパートやマンションなどと比較すると、入居期間が長くなる傾向があります。
子どもの転校は避けたいと考える方は多く、周囲に学校や病院などが充実し、子育てしやすい環境が整っていれば、長く住み続ける可能性が高まります。入居期間が長くなれば、入居者募集や原状回復の手間が少なく済み、安定した家賃収入を確保しやすくなります。
管理・維持の負担を抑えやすい
戸建て投資は1戸の住宅を貸し出すため、複数の部屋を貸し出すアパートやマンション投資と比較すると、入居者対応や設備管理の負担が少ない傾向があります。
アパートやマンションの場合は共有部分の管理が必要になりますが、戸建て住宅には共有部分がないため、管理や修繕対応の手間を減らせるのが特徴です。
ほかの土地活用方法への転用が可能
戸建て住宅は土地付きの物件であるため、将来的に建物の価値が下がっても、土地の資産価値が残る可能性があります。更地にして土地を売却する、ほかの土地活用を検討することも可能です。
アパートやマンション投資の場合は「賃料を下げる」「リフォームする」などの対応が中心になりやすい一方で、戸建て投資は建て替えやほかの用途での活用も含め、選択肢を広く持ちやすいといえます。
戸建て投資の4つのデメリット
戸建て投資には多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。メリットとデメリットのバランスを見極めることが大切です。主なデメリットとしては、以下の4つが考えられます。
- 空室時の影響が大きい
- 立地による需要差がある
- ローンなどの融資で不利になる場合もある
- 希望どおりの条件で売却できないケースもある
それぞれについて詳しく解説します。
空室時の影響が大きい
戸建て投資は1戸のみを貸し出すケースが多いため、入居者が退去すると家賃収入が途絶えてしまいます。アパートやマンションのように複数の部屋がある場合は空室リスクを分散できますが、戸建て投資は空室期間がそのまま収益の減少に直結することになります。
また、戸建て住宅はマンションなどと比較するとエリアによっては需要が限定的になる場合があります。次の入居者が見つかるまでの期間が長くなるリスクがあることを理解しておきましょう。
立地による需要差がある
物件の立地によって入居者の集まりやすさが大きく変わることにも注意が必要です。
人口が減少している地域や賃貸需要が少ないエリアでは、入居者が見つかりにくい可能性があります。
商業施設や学校、病院などが充実しているエリアなら、ファミリー世帯からの継続した需要が期待できるでしょう。戸建て投資に適した立地であるかどうかの見極めが大切です。
ローンなどの融資で不利になる場合もある
戸建て投資の場合、物件の収益性や担保評価、借入希望者の返済能力などによっては、金融機関からの融資条件が厳しくなることがあります。特に中古戸建ては、築年数や建物の状態によって担保評価が伸びにくく、希望どおりの借入額にならない場合もあるでしょう。
戸建て投資にチャレンジするのであれば、自己資金にある程度の余裕を持たせたうえで、無理のない資金計画を立てることが大切です。
希望どおりの条件で売却できないケースもある
将来的に売却への切り替えを検討する際、築年数や立地によっては、希望どおりの価格やタイミングで売却できない場合があります。条件によっては買い手が見つかるまでに時間がかかることもあるため、あらかじめ出口戦略を考えておくことが大切です。
「売却したいタイミングでなかなか売却できない」「売却価格が想定を下回る」といったケースも想定しておきましょう。
戸建て投資を始めるまでの3ステップ
戸建て投資のメリットとデメリットを見てきました。ここからは、戸建て投資を始める具体的な流れを紹介します。事前にしっかり準備することが成功への近道です。
具体的なステップは、以下のとおりです。
- 目的と資金計画の整理
- 投資エリアと物件の選定
- リフォームと賃貸運営の開始
それぞれについて詳しく解説します。
1.目的と資金計画の整理
まずは、戸建て投資を始める目的を明確にします。家賃収入を重視するのか、将来的な資産形成を目指すのかによって、選ぶべき物件や運用方法が変わるためです。
目的が明確になったら、次に資金計画を立てます。戸建て投資を始めるために必要な費用は、物件の購入費用だけではありません。仲介手数料や登記費用、保険料などの諸経費も必要です。準備できる自己資金や借入可能額をもとに、購入可能な物件価格の目安を整理しましょう。
計画段階で無理をすると、運用開始後に資金不足に陥ることがあるため、無理のない資金計画を立てることが大切です。
2.投資エリアと物件の選定
次に、物件を購入するエリアと投資物件を選びます。
戸建て投資では、周辺の人口や賃貸需要によって入居率に差が出ます。交通アクセスが良好で商業施設や学校があるなど、生活しやすい環境が整っているエリアは、ファミリー層からの人気が高く、安定した入居が期待できるでしょう。
また、築年数や価格だけに着目するのではなく、建物の状態や修繕の必要性、周辺の賃貸相場なども確認することが大切です。
特に中古戸建ての場合、購入後に修繕が必要になることも多いため、修繕費用も考慮しながら物件を見極めるようにしましょう。
3.リフォームと賃貸運営の開始
物件を購入したら、必要に応じてリフォームを行い、入居者の募集準備を進めます。リフォームは必須ではありませんが、設備の修繕や内装の改善によって、入居者に選ばれやすくなります。
フルリフォームではなく、水まわりやフローリングなどに絞って実施する方法もあるため、よく検討したうえで実行しましょう。
賃貸運営については、賃貸管理会社に依頼すれば、入居者募集や契約手続きなどのサポートを受けることが可能です。入居者が決まった後は、家賃管理や設備トラブルへの対応をはじめとする賃貸運営を行い、継続的な家賃収入を目指します。
戸建て投資のほかにも、トランクルーム経営も選択肢の1つ
戸建て投資を検討中の方の中で、「更地を持っている」「建物の老朽化が進み、解体後に土地活用を検討している」場合は、トランクルーム経営もおすすめです。
トランクルーム経営とは、所有している土地や建物を活用し、収納スペースとして貸し出すことで、利用者から賃料収入を得るビジネスモデルです。コンテナを設置する屋外型のほか、建築型やビルイン型などもあり、土地や建物の条件に応じて活用方法を選べる点が特徴といえるでしょう。
トランクルーム「ハローストレージ」を全国に約3,000物件・13万室を展開（2026年4月時点）しているエリアリンクであれば、初期費用0円（※）で取り組める場合もあります。10年以上の一括借り上げで、安定した収益が期待できます。（※土地造成費用については要相談）
トランクルームの運用・管理代行もエリアリンクにて実施するため、お住まいから遠方の土地の活用方法としても安心できるでしょう。たとえば、親から引き継いだ土地の活用方法に悩んでいるのであれば、選択肢の1つとして検討してみることをおすすめします。
【エリアリンクのトランクルーム経営の詳細はこちら】
【お問い合わせ・資料請求はこちら】
関連記事：「トランクルーム経営とは？初期費用や失敗しないためのポイントを解説」
戸建て投資の特徴を理解して自分に合った土地活用をしよう
戸建て投資は、空き家の増加や既存住宅市場の広がりを背景に、関心が高まっている不動産投資法です。
比較的初期費用を抑えてスタートできることや、管理の手間が少ないなどのメリットがあります。一方で、空室時の影響が大きいことなど、注意しておきたい点もあります。戸建て投資を成功させるためには、事前にしっかり計画を立てることが大切です。
また、戸建て投資だけでなく、トランクルームでの土地活用も選択肢の1つです。気になる方は下記よりお気軽にお問い合わせください。
トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に約3,000物件・13万室を展開（2026年4月時点）しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。
駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか