アパート経営は儲からないって本当？5つの理由と3つの対策を紹介
土地活用としてアパート経営を検討している方の中には、「アパート経営は儲からない」といった話を耳にして、不安を感じている方がいるかもしれません。アパート経営で安定した収益を得ているオーナーはいますが、初期費用の高さや空室リスクなどには注意が必要です。
本記事では、アパート経営が儲からないといわれる理由やアパート経営で後悔しないためのポイントなどについて解説します。ぜひ参考にしてください。
目次
- アパート経営が儲からないとされる5つの理由
- アパート経営で儲からないと後悔しないための3つの対策
- アパート経営以外の土地活用方法
- トランクルーム経営ならエリアリンクにご相談を
- 「アパート経営で儲からない」を防ぐには事前の計画が大事
アパート経営が儲からないとされる5つの理由
アパート経営の利回りは、ほかの土地活用と比較して低いわけではありません。しかし、「アパート経営は儲からない」といわれることがあり、その理由には以下の5つが考えられます。
- 高額な初期投資が必要
- 空室リスクや入居者トラブルがある
- 修繕費や管理維持費の負担がある
- 家賃下落リスクがある
- 不動産経営の知識が必要
それぞれについて詳しく解説します。
高額な初期投資が必要
アパート経営をスタートする場合、アパートの建築費用がかかるため、建物の規模や構造によって差はありますが、数千万円から1億円以上の初期費用が必要になるケースがあります。建築にかかる費用だけでなく、登記費用や不動産取得税、保険料など、さまざまな費用が必要です。
初期費用を一括で用意できるケースは少ないため、多くの場合は金融機関でローンを組んで資金を調達することになるでしょう。借り入れる金額が大きくなれば返済の負担が長期間続き、収益化できるまでに時間を要します。
関連記事：「アパート経営の初期費用を徹底解説！賢く費用を抑えるポイントも紹介」
空室リスクや入居者トラブルがある
人口減少や地域の賃貸需要の変化により、入居者が集まらない空室リスクがあります。新築して間もないころは順調でも、築年数がたつにつれて入居率が下がることもあるでしょう。
空室期間が長くなると家賃収入が減少し、収益が大きく下がるリスクがあります。場合によっては家賃を下げなければならず、当初の計画通りに初期費用が回収できないかもしれません。
また、家賃滞納や騒音など、入居者トラブルへの対応も必要です。騒音トラブルなどマナー違反の多い入居者がいることによって、ほかの入居者が退去してしまうケースも想定されます。
修繕費や管理維持費の負担がある
修繕費などのメンテナンスコストが高いことも「儲からない」といわれる理由の1つです。
外壁塗装や屋根の修繕、設備交換などの修繕費が定期的に発生します。このような定期的に発生する費用だけでなく、入居者の過失以外でアパートの設備に不具合が生じれば、修理費用はオーナーが負担することになります。ほかにも、管理会社への委託費や共用部の電気代などの費用も見込んでおかなければなりません。
築年数の経過とともに修繕費は増えていく傾向があるため、収益を圧迫する要因になる可能性があります。計画の段階で修繕費や管理維持費を必要経費として見積もっておく必要があるでしょう。
家賃下落リスクがある
アパート経営の場合、家賃が下落するリスクは大きな問題です。
一般的に、築年数の経過とともに家賃を維持し続けることは難しくなります。建物の外観や内部の設備に経年劣化が見られる場合、新築時と同じ家賃を設定しても、入居者を集めることは難しいでしょう。
周囲に新しい賃貸物件が増えるなど、周辺環境の変化によって家賃を維持できなくなるケースもあります。賃貸物件が増えれば、入居希望者の選択肢が増えるため、空室が発生するリスクが高まります。
また、新しい物件のほうが入居希望者の人気が高い傾向にあります。そのため、入居率を維持するために家賃を下げざるを得ないこともあるでしょう。
家賃が下がると、想定していた収益を確保できなくなるケースも少なくありません。
不動産経営の知識が必要
アパート経営には、賃貸需要や市場動向、地域の家賃相場などの不動産経営の知識が求められます。これらの知識を十分に身につけてからアパート経営をスタートしようとすると、一定の時間がかかるでしょう。
建築基準法や賃貸借契約に関する知識に加え、税金の仕組みや管理実務についても理解しておく必要があります。知識が不十分なままアパート経営をスタートしてしまうと、「資金計画を策定する際に表面利回りの高さばかりに着目し、空室リスクや維持費などのコストを見落とす」などのミスが起こりやすいため、注意が必要です。
アパート経営で儲からないと後悔しないための3つの対策
アパート経営が儲からないといわれる具体的な理由を解説しました。アパート経営にはさまざまなリスクがあるため、事前にしっかり戦略を立てることが大切です。
長期的に安定した収益を得るための主な対策は、以下の3つです。
- 立地選びの徹底
- 長期的な資金計画
- 信頼できる管理会社の選定
それぞれについて詳しく解説します。
立地選びの徹底
アパート経営を成功させるためには、立地選びが大切です。人口動態や賃貸需要などを調査し、入居者が見込まれるエリアを選びましょう。駅からの距離や生活の利便性などを入居者目線で把握することが大切です。
また、周辺の賃貸物件数や家賃相場を調べ、競合状況を把握することも大切です。これらの情報にもとづく適切な家賃の設定が、リスクを抑え長期的な収益を獲得することにつながります。
長期的な資金計画
ローン返済や修繕費、管理費など、長期的な支出を想定した資金計画を立てましょう。空室が発生した場合でも経営が維持できるように、余裕を持った計画にすることが大切です。
どの程度の入居率を維持できれば毎月の返済額を賄えるのか、具体的にシミュレーションしておくとよいでしょう。
築年数の経過による家賃の下落も考慮する必要があります。できるだけ綿密な計画を立てることで経営が安定し、長期的な成功につながります。
信頼できる管理会社の選定
入居者の募集や契約業務、家賃の入金管理、入居者トラブルへの対応、設備の点検とメンテナンスなど、アパート経営に必要な業務は多岐にわたります。
入居者の募集や建物管理の実績が豊富な管理会社を選ぶことが大切です。管理会社を選ぶ際は、これまでの実績や管理内容、手数料などをしっかり確認しましょう。入居者対応やトラブル対応を適切に行える体制を整えることが大切です。
アパート経営以外の土地活用方法
アパート経営で後悔しないための対策を解説しました。アパート経営で安定的な収益を得るためには、事前準備と信頼できる管理会社選びが大切です。
土地活用方法にはさまざまな種類があり、アパート経営だけが選択肢ではありません。活用する土地の特性や準備できる初期費用、ライフスタイルなどによっても最適な土地活用方法は異なります。
アパート経営以外の土地活用方法として、駐車場経営とトランクルーム経営について解説します。
駐車場経営
駐車場経営はアパート経営のように建物を建てる必要がないため、初期費用を抑えやすく、初心者でも取り組みやすい土地活用法といわれています。
アパート経営と比較すると管理の手間が少なく、メンテナンス費用も少額ですむことは大きなメリットといえます。
一方で、駐車場経営は立地の影響を受けやすく、駅前や商業施設周辺ではないエリアなど、
交通量が少ないケースでは収益化しにくいリスクがあります。
また、サービス面において差別化が難しいため、周囲に競合が増えると価格競争に陥りやすいでしょう。
関連記事：「駐車場経営は儲からない？経営形態や運営方式、4つのメリットも紹介」
関連記事：「駐車場経営は儲からない？理由や失敗する原因、3つの対策を紹介」
トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、所有している土地にコンテナを設置し、収納スペースとして貸し出すことで、利用者から賃料収入を得る土地活用方法のことです。駐車場経営と同様に、初期費用を抑えやすいといわれている土地活用方法の1つです。
都市部における住宅の狭小化などの影響を受け、収納スペースのニーズは個人・法人ともに高まりを見せています。駐車場経営が立地の影響を受けやすいのに対し、トランクルーム経営は比較的立地の影響を受けにくい傾向があります。
土地の形状に合わせてコンテナを設置することで、変形地などのアパート経営に向かない土地でも収益化できる可能性があります。
関連記事：「トランクルーム経営とは？初期費用や失敗しないためのポイントを解説」
トランクルーム経営ならエリアリンクにご相談を
エリアリンクはトランクルーム「ハローストレージ」を全国に約3,000物件・13万室を展開中です。（2026年4月時点）トランクルームの需要は、住宅の収納不足や生活スタイルの変化を背景に、拡大が見込まれています。
初期費用0円（※）で取り組める場合もあり、初期費用を抑えて土地活用にトライすることが可能です。エリアリンクのトランクルームなら10年以上の一括借り上げのため、安定した収益が期待できます。（※土地造成費用については要相談）
利用者の募集や契約、賃料の集金、清掃、メンテナンスの運用・管理業務も代行してもらえるので、お住まいから離れた土地の活用にもおすすめです。
「アパート経営で儲からない」を防ぐには事前の計画が大事
「アパート経営は儲からない」といわれることがありますが、事前にリスクを把握して対策を講じれば、安定した収益を得ることが可能です。
アパート経営を成功させるためには、立地選びの徹底や長期的な資金計画、信頼できる管理会社選びなど、事前準備を丁寧に行うことがポイントとなります。特に、ほかの土地活用方法と比べると初期費用が高額になるため、資金計画については綿密なシミュレーションが必要です。
アパート経営で儲からないか気になる場合は、トランクルーム経営と比較して検討するのも選択肢の1つです。トランクルーム経営について詳しく知りたい方は下記よりお問い合わせください。
トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に約3,000物件・13万室を展開（2026年4月時点）しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。
駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか