アパート経営の初期費用を徹底解説！賢く費用を抑えるポイントも紹介
アパート経営の初期費用は、土地の購入を伴う場合や規模や構造によっては、数千万円から1億円を超える場合もあります。多くの方が「建築費（建物代）」にばかり目を向けがちですが、実際には建築費以外にも多岐にわたる費用が発生します。
アパート経営で安定した利益を目指すには、初期費用の内訳を正しく把握することが欠かせません。
本記事では、アパート経営の具体的な初期費用の項目や目安のほか、コストを抑えるポイントなどを詳しく解説します。
目次
- アパート経営の初期費用（１）建物・土地に関する費用
- アパート経営の初期費用（２）税金・登記に関する諸費用
- アパート経営の初期費用（３）融資・保険に関する費用
- アパート経営の初期費用（４）運営開始時にかかるその他の費用
- アパート経営の初期費用を賢く抑える2つのポイント
- アパート経営の初期費用に悩むならトランクルーム経営も選択肢に
- アパート経営の成功は初期費用の把握がポイント
アパート経営の初期費用（１）建物・土地に関する費用
アパート経営を始めるにあたり、大きな支出となるのが建物・土地に関する費用です。建物の建築費をはじめとして、土地を購入する場合は土地取得費がかかり、設計・監理料や付帯工事費など、目に見えにくいコストも多数存在します。
各費用の内容について正しく理解しましょう。
建物本体工事費
建物本体工事費は、アパート経営の初期費用の中で、大きな割合を占める費用です。
金額は、建物の構造や階数、戸数によって大きく異なります。一般的には、木造は鉄骨造やRC造に比べて費用を抑えやすい傾向があります。また、内装の仕様や設備のグレードによっても費用差が生じます。
建物本体工事費の水準は、将来的な修繕費や維持管理費にも影響するため、慎重に検討しましょう。
なお、近年は建築資材や人件費の高騰が続いていることから、予算に余裕を持たせて見積もることをおすすめします。
付帯工事費
付帯工事費とは、建物本体以外に必要となる工事費用です。具体的には以下のような工事が対象になります。
- 外構工事
- 給排水工事
- 電気・ガスの引き込み工事
- 駐車場工事
- 門扉・フェンス工事
なお、地盤の状況によっては、地盤改良工事が必要になる場合があります。
付帯工事費は、総建築費の1〜2割程度が目安とされることもありますが、土地の条件によって金額差が大きくなるのが一般的です。また、ハウスメーカーや工務店によって、付帯工事に含まれる範囲が異なることもあり、事前に把握しにくい費用といえます。
設計・監理料
設計・監理料は、建物の図面を作成する設計や、工事が図面どおりに進んでいるかを確認する監理に対して発生する費用です。
設計内容や監理範囲によって金額が変動し、建築費に対する一定割合を目安に示されるケースもありますが、算定方法は依頼先や業務内容によって異なります。
なお、設計・監理料の見え方は依頼先によって異なるため、個別の費用だけでなく、建築費全体で比較するとよいでしょう。
土地取得費
アパート経営を土地の購入から行う場合、購入費用が初期費用に加わります。土地取得に伴う諸費用は立地条件などによって大きく変動しますが、一般的に土地代金の5〜10%程度が目安とされています。
土地取得時にかかる主な費用は以下のとおりです。
- 土地代金
- 仲介手数料
- 税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）
- 司法書士への報酬
- 測量費※
- 解体費※
※必要な場合
アパート経営に取り組むにあたり、土地購入からスタートする場合にはこうした費用がかかります。
アパート経営の初期費用（２）税金・登記に関する諸費用
アパート経営の初期費用として、建物や土地に関する費用に加えて、税金や登記に関する費用も発生します。
印紙税、登録免許税、不動産取得税といった税金のほか、登記手続きを依頼する司法書士への報酬などがあります。
これらの諸費用の具体的な内容を正しく把握しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に、一度だけ課される税金です。税額は固定資産税評価額をもとに算出され、本来の税率は4％ですが、土地・住宅については2027年3月までは軽減税率として3％が適用されます。
さらに、所定の条件を満たす新築住宅では、1戸あたり固定資産税評価額から1,200万円の控除を受けられます。なお、貸家共同住宅は1戸あたり40㎡以上240㎡以下などの要件があります。
不動産取得税の納税通知書は、取得後しばらくしてから届くことが一般的です。納付忘れに注意しましょう。
登録免許税
登録免許税は、建物の所有権保存登記や抵当権設定登記などの際に課される税金です。
税率は、登記の種類や適用要件によって異なります。たとえば、本則では、建物の所有権保存登記は固定資産税評価額の0.4％、建物の売買による所有権移転登記は固定資産税評価額の2.0％です。
なお、一定の軽減措置がありますが、住宅用家屋に関する特例は、個人が自己の居住の用に供する場合などに適用されるため、アパート経営では適用関係を個別に確認する必要があります。
参照：国税庁「タックスアンサー（よくある税の質問）｜No.7191 登録免許税の税額表」
参照：国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」
印紙税
印紙税は、契約書類を作成した際に課される税金です。新築アパート建設においては、「建物建築工事請負契約書」を作成した際に発生します。また、土地を購入する場合は「土地売買契約書」、融資を受ける場合は「金銭消費貸借契約書」に印紙税がかかることがあります。
印紙税額は、契約金額に応じて以下のように異なります。なお、建物建築工事請負契約書や不動産売買契約書については、契約金額が一定額を超える場合、2027年3月31日まで軽減措置が適用されます。一方、金銭消費貸借契約書は原則として軽減措置の対象外です。
【建設工事の請負に関する契約書（建物建築工事請負契約書を含む）の例】
| 契約金額 | 印紙税額 | |
| 本則 | 軽減 | |
| 1千万円超5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
参照：国税庁「タックスアンサー（よくある税の質問）｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
司法書士報酬
登記手続きを司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬が発生します。金額は登記内容や依頼範囲によって変動し、物件数や登記の件数、立会いの有無などによっても異なります。
なお、見積書では、司法書士報酬とは別に登録免許税などの実費が記載されることがあります。登録免許税は、どの司法書士に依頼しても等しくかかる費用ですが、司法書士報酬は依頼先により異なります。
アパート経営の初期費用（３）融資・保険に関する費用
アパート経営の初期費用には、融資やリスク管理に関する経費も発生します。これらの費用は長期的な収支計画に影響を与えるため、詳しい内容について把握しておきましょう。
融資事務手数料・保証料
融資事務手数料は、融資の手続きを行うための事務手数料として金融機関に支払う費用です。定額型と定率型が採用されているケースがあり、金融機関によって取扱いは異なります。
保証料は、保証会社を利用する融資で発生することがある費用です。支払い方法には、一括払いの外枠方式や、借入金利に上乗せされる内枠方式があります。ただし、金融機関や商品によっては保証料が不要な場合もあります。
金融機関から融資を受けると土地や建物に抵当権が設定され、その際に登録免許税が課税されます。
火災保険料・地震保険料
アパートの初期費用には、火災保険や地震保険の保険料も含まれます。これらの保険は建物を守るためだけでなく、金融機関の融資条件として火災保険への加入を求められることがあります。
火災保険は、火災のほか、商品によっては風災や水災などの自然災害や盗難等による事故も補償対象です。ただし、地震・噴火・津波による損害は火災保険では補償されないため、必要に応じて地震保険への加入を検討しましょう。
保険料は、補償内容や保険期間によって異なります。火災保険は最長5年契約が一般的で、1年契約を更新するよりも、長期契約を選ぶことで年換算の保険料負担を抑えられる場合があります。地震保険も最長5年です。
アパート経営の初期費用（４）運営開始時にかかるその他の費用
アパートの完成後から運営を開始するまでの間にも、さまざまな費用が発生します。主な費用は以下のとおりです。
- 入居者募集費用
- 管理会社との契約初期費用
- 備品購入費（共用部の清掃用具、掲示板など）
- 予備費（初期不良の対応や、入居者からの細かい要望への対応費用）
それぞれの金額は比較的少額であるものの、複数重なると負担が大きくなる可能性があります。スムーズに対応できるよう、一定の予備費を確保しておくと安心です。
アパート経営の初期費用を賢く抑える2つのポイント
アパート経営の収益率を向上させるには、初期投資を最小限に抑えることが大切です。
ここでは、アパート経営の初期費用を賢く抑えるポイントとして、以下の2点をご紹介します。
- 相見積もりの取得
- 融資条件・手数料体系の比較検討
建築費や保険料などは、複数の会社から相見積もりを取り、価格だけでなく内容も含めて妥当性を見極めるとよいでしょう。
また、融資の金利や事務手数料を検討し、自身に適した申込先を選択することも、利益を長期的に拡大していくためのポイントです。
相見積もりの取得
前述しましたが、建築費用の妥当性を把握するために、見積もりは複数社から取りましょう。
見積書では、費用だけでなく、アパートの仕様や工事内容の違いも細かく比較することが大切です。内容と費用が見合っているか、提案力やアフターサポートを含め、総合的に判断し、安心して依頼できるところを選びましょう。
融資条件・手数料体系の比較検討
融資を受ける場合は、融資条件や手数料体系などを踏まえて、十分に比較検討することが重要です。
たとえば、融資事務手数料が「定額制」か「定率制」のどちらが採用されているかにより、借入額によっては総負担額に大きな差が生じることがあります。そのため、手数料の安さだけで判断するのではなく、どの方式が自分の借り入れ条件に適しているかを見極める必要があります。
金利だけでなく、保証料や各種諸費用を含めた「支払総額」で比較することも大切です。金利が低く見えても、保証料や手数料を含めると結果的に負担が大きくなるケースもあるため十分に注意しましょう。
アパート経営の初期費用に悩むならトランクルーム経営も選択肢に
アパート経営の初期費用は高額になる傾向があるため、ハードルが高いと感じる方は少なくありません。初期費用を抑えた土地活用方法を選択したいのであれば、トランクルーム経営も選択肢の1つとなります。
トランクルーム経営とは、収納スペースを貸し出して利用者から賃料収入を得る土地活用の方法ですトランクルームには主に屋外型と屋内型の2種類があり、屋外型は土地にコンテナを設置して運営するタイプです。屋外型の場合、土地さえ確保できれば短期間での開業が可能で、初期費用が抑えやすいメリットがあります。
全国に2,500物件以上・12万室以上のトランクルーム「ハローストレージ」を展開しているエリアリンクであれば、初期費用0円（※）で取り組める場合もあります。（※土地造成費用については要相談）
10年以上一括借り上げ制度もあるため、空室リスクを抑えつつ収益が得られる点も魅力です。トランクルーム経営の場合、人が居住する物件ではないため、アパート経営では発生しがちな住民トラブルなどが起きにくいといった特徴もあります。アパート経営に取り組むか悩んでいる方は、トランクルーム経営も視野に入れて検討してみましょう。
【エリアリンクのトランクルーム経営の詳細はこちら】
【お問い合わせ・資料請求はこちら】
アパート経営の成功は初期費用の把握がポイント
アパート経営では、建物本体の価格だけでなく、税金や諸経費を含めた初期費用をどれだけ正確に把握できるかが重要です。金額に幅がある費用については相見積もりを取り、内容も十分に確認したうえで、コストを抑えられる依頼先を選ぶとよいでしょう。
今回ご紹介した各費用の発生時期や総額を事前に確認し、予期せぬ出費にも対応できるよう、余裕を持った資金準備を行うことが、長期的な安定経営には欠かせません。
アパート経営よりも初期費用を抑えた土地活用を探している方には、トランクルーム経営も選択肢の1つです。トランクルーム経営に興味のある方は、ぜひエリアリンクまでお気軽にお問い合わせください。
トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。
駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか