実家じまいとは？きっかけや手順、売却や土地活用のメリットも紹介
実家じまいとは、親が住まなくなった家を整理し、売却や解体、活用などで適切に処分することです。親の施設入居や相続の発生、空き家の維持負担の増加などをきっかけに検討を始める人が増えています。
本記事では、実家じまいの具体的な手順やタイミング、売却と土地活用の比較、さらには土地活用の種類やメリットまで詳しく解説します。
将来のトラブルを防ぎ、家族全員が納得して実家じまいができる方法を見つけるために、本記事をご活用ください。
目次
- 実家じまいとは？そのきっかけ
- 実家じまいの手順・進め方
- 実家じまいにおける売却・土地活用のメリット
- 実家じまいにおすすめの土地活用方法
- 実家じまいの土地活用を検討中ならエリアリンクにご相談を
- 実家じまいを進めるなら土地活用も視野に入れて検討しよう
実家じまいとは？そのきっかけ
実家じまいとは、親が住んでいた家を片付け、処分や活用の方針を決める一連の取り組みです。近年の少子高齢化や相続・空き家問題などを背景に注目されています。
実家じまいは単なる片付けにとどまらず、家族の意向や将来の資産管理まで含めて考える必要があります。実家じまいをする際の負担を軽減するには、早めに整理を始めることがポイントです。
実家じまいを検討するきっかけとして、主に以下のタイミングが考えられます。
- 相続の発生
- 親の施設入居・同居
- 空き家の管理や税負担
それぞれのタイミングについて詳しく確認していきましょう。
相続の発生
親が亡くなり実家の相続が発生した際、実家じまいを検討する人は少なくはありません。
空き家になった場合、誰も住んでいなくても固定資産税などを支払う必要があるほか、所有者として近隣住民に悪影響が出ないよう、適切な管理が求められます。
また、相続が発生すると、実家の名義変更（相続登記）や、必要に応じて相続税の申告・納付、共有状態の整理など、避けては通れない手続きが生じることが多いです。
こういった諸手続きをスムーズに進めていくために、実家の今後の扱いを決める必要に迫られます。
親の施設入居・同居
親が施設に入居したり子ども世帯と同居することになったりすると、実家が空き家になるケースがあります。住む人がいなくなった家は劣化が進みやすく、防犯面や管理面の不安も増すことから、実家じまいを現実的に考え始める人が多いです。
実家じまいの準備を早めに進めることで、親の判断能力が衰えないうちに「残すもの」と「処分するもの」を分けやすくなります。
また、相続の発生時や不動産を売却する際に、手続きを円滑に進めやすくなる点もメリットです。
空き家の管理や税負担
空き家となった実家は、固定資産税や維持管理にかかる負担が継続的に生じる、いわゆる「負の資産」になる傾向があります。遠方に住んでいる場合は、移動の負担も大きいでしょう。
空き家を保有していると、固定資産税の負担以外にも、火災保険料や建物維持のための通水・換気にかかる最低限の水道光熱費、庭木の管理や雑草の除去などの手間やコストがかかります。
こういった継続的な負担が、実家じまいを検討するきっかけの1つとなり得るでしょう。
なお、空き家を放置する際の罰則やリスクについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
関連記事：「空き家を放置するとどうなる？罰則やリスク、管理方法や活用法を紹介」
実家じまいの手順・進め方
実家じまいは、一般的に次のような流れで進めます。
- 1.家族との話し合い
- 2.相続登記の確認・手続き
- 3.実家の片付け・整理
- 4.実家の処分
実家じまいの手順や進め方を把握しておくことで、手続きをスムーズに進めやすくなるでしょう。ステップごとに詳細を解説します。
1．家族との話し合い
実家じまいを進めるうえで欠かせないのが、家族との話し合いです。
親にとっては長年住み続けてきた場所であるため、可能な限り親の意向や思い出に配慮することが大切です。また、相続人が複数人いる場合はそれぞれの考えを共有し、実家の管理や処分、活用に関する方向性を整理することが欠かせません。
家族が集まり、今後の管理方法や役割分担などを話し合うことで、誰が何をどこまで担当するのかが明確になります。最初に認識をすり合わせておくと、後のトラブル回避につながるでしょう。
2．相続登記の確認・手続き
すでに相続が発生している場合は、実家の名義を相続人へ変更する相続登記が必要です。登記が未了のままでは売却や活用といった次のステップに進めないため、早めの確認と手続きが求められます。
なお、2024年4月から相続登記は義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記は自分で行うことも可能ですが、多くの労力や時間を要することが多いため、司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。
相続登記に必要な書類は準備に時間がかかるものが多く、相続人の人数が多いほど複雑になる傾向があります。専門家と相談しながら段階を踏んで進めるのがよいでしょう。
関連記事：「相続税の土地評価とは？計算方法や相続税への特例、注意点などを解説」
3．実家の片付け・整理
実家じまいの中で負担になりやすいのが、家財や不用品の整理です。親が使用していたものを処分することに抵抗を感じ、思うように作業が進まない可能性があります。
すべてを一度に処分するのではなく、残す物と手放す物を分け、段階的に進めましょう。
親世代はものを大切にするあまり、荷物の量が多くなる傾向があります。自分たちだけで片付けが難しいときは、実家整理業者などを活用して進めるのも1つの方法です。
4．実家の処分
最後に、実家の処分方法を検討し実行します。
実家の処分には建物・土地を売却する方法と、土地活用する方法があり、相続人全員の合意をもとに進めていくのが理想です。
それぞれの方法にはメリットやデメリットがあるため、十分に理解したうえで検討しましょう。将来の見通しや管理負担を踏まえ、自分たちに合った形を選択することが、後悔しない実家じまいにつながります。
実家じまいにおける売却・土地活用のメリット
実家じまいで建物や土地を売却する場合や、土地活用をする場合、どのようなメリットがあるでしょうか。
売却・土地活用それぞれのメリットを確認するとともに、注意点についても把握しておきましょう。
売却
売却には、建物を残したまま売却する方法と、解体して更地として売却する方法の2つがあります。
更地にして売却すると、一般的に買い手が見つかりやすく、現金化しやすいというメリットがあります。一方で、解体費用や売却に伴う税金（譲渡所得税など）の負担が生じる場合があるため、注意が必要です。
建物を残したまま売却する場合は、解体費用をかけずに済む点がメリットですが、建物の老朽化状況や立地条件によっては、買い手が限定されることもあります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、物件の築年数や立地条件、市場動向を踏まえて検討することが重要です。
なお、空き家の解体費用についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：「空き家の解体費用はいくら？高額になる7つのケースと費用を抑えるコツ」
土地活用
実家の建物や土地を売却せずに、土地活用をすることで収益を得る方法もあります。将来の転用や売却を見据えながら活用できる点が魅力といえるでしょう。
固定資産税や管理などにかかる費用も、土地活用によって不動産所得が生じている場合には、一定の要件のもとで必要経費として計上できる可能性があります。経費として計上できれば、課税対象となる所得を抑えられるかもしれません。
早急に「売却する」という大きな決断をせず、段階的に実家じまいを進めたい方や、実家の土地などを有効活用したい方におすすめの方法です。
実家じまいにおすすめの土地活用方法
実家じまいにおすすめの土地活用方法として、代表的なものには以下があります。
- トランクルーム経営
- 駐車場経営
- アパート・マンション経営
それぞれのメリットや注意点を確認したうえで、自分たちに合った活用方法を見つけましょう。
トランクルーム経営
実家じまいにおすすめの土地活用の一例として、トランクルーム経営があります。
トランクルーム経営とは、収納スペースを貸し出し、利用者から賃料収入を得る土地活用方法です。
近年、主に都市部を中心とした不動産価格の高騰により、住宅のコンパクト化の傾向が見られます。それに伴い、趣味の荷物や仕事道具の収納場所としてトランクルームの需要が高まりつつあります。
トランクルーム経営は、アパート経営やマンション経営と比較して初期費用を抑えやすい点がメリットです。また、変形地や狭小地、駅から遠いといった立地条件でも、収益化につながる可能性があります。実家じまい後の土地を有効活用できる選択肢の1つになるでしょう。
トランクルーム経営についてはこちらの記事でも解説していますので、参考にしてください。
関連記事：「トランクルーム経営とは？初期費用や失敗しないためのポイントを解説」
駐車場経営
駐車場経営も、実家じまいの土地活用として始めやすい方法の1つです。
駐車場経営は、所有する土地を駐車場として整備したうえで利用者に貸し出し、賃料収入を得る方法です。アパートやマンションなどのように建築を伴わないことや、初期費用を抑えやすいといったメリットがあります。また、将来的に転用をしやすい点も魅力の1つです。
ただし、立地によって収益性に差が生じやすい点に注意が必要です。駅や繁華街の近く、駐車場が少ない住宅街などでの需要は多いですが、車通りの少ないエリアでは期待した収益が見込めない可能性があります。
なお、駐車場経営については以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：「駐車場経営は儲からない？経営形態や運営方式、4つのメリットも紹介」
アパート・マンション経営
実家じまいの土地活用方法として、アパート・マンション経営という選択肢もあります。
アパート・マンションなどの賃貸物件を運営することで、長期的な賃料収入を見込むことができます。
アパート・マンション経営は、相続対策として検討されることが多いですが、リスクについても十分理解したうえで取り組むことが大切です。
たとえば、賃貸物件の需要が少ないエリアの場合、入居者がなく深刻な空室リスクに悩まされる可能性があるほか、建築費用や修繕費などの負担が大きくなることなどが考えられます。
アパート・マンション経営を成功させるには、十分な資金計画と立地条件の見極めが欠かせません。アパート経営の初期費用や利回りについては、こちらの記事で解説していますのでご確認ください。
関連記事：「アパート経営の初期費用と利回りは？シミュレーション例やリスクも紹介」
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実家じまいを進めるなら土地活用も視野に入れて検討しよう
実家じまいを考えるきっかけは家庭によりさまざまですが、家族全員が納得した方法で進められるのが理想です。親の判断能力が衰えていないうちであれば、親の意向を可能な限り考慮するとよいでしょう。
すでに親がいない場合は、相続人全員が集まって話し合い、状況や見通しを共有しながら進めると、トラブルを回避しやすくなります。
実家じまい後の土地活用方法はいくつかありますが、立地条件などにより最適な方法が異なります。
土地活用方法にお悩みの方は、お気軽にエリアリンクにご相談ください。
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監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか