倉庫投資（貸し倉庫業）とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説
倉庫投資とは、企業や個人に倉庫スペースを貸し出して賃料収入を得る不動産投資の形態の1つです。
不動産投資にはアパートやマンション、駐車場の経営などさまざまな種類がありますが、倉庫投資は比較的高い利回りが見込め、初期費用を抑えやすいことから注目を集めています。
倉庫投資を始めるにあたっては、ビジネスの特徴を十分に理解することが大切です。
本記事では、倉庫投資の概要やメリット・デメリットなどを解説します。ぜひ参考にしてください。
目次
- 倉庫投資（貸し倉庫業）とは
- 倉庫投資（貸し倉庫業）の4つのメリット
- 倉庫投資（貸し倉庫業）の3つのデメリット
- 倉庫投資（貸し倉庫業）以外におすすめの土地活用
- 倉庫投資（貸し倉庫業）はメリット・デメリットを踏まえて検討しよう
倉庫投資（貸し倉庫業）とは
倉庫投資とは、所有する土地や建物を活用して倉庫スペースを貸し出し、賃料収入を得る不動産投資の形態の1つです。
大規模な物流センターや一般の貸し倉庫、個人向けなど、規模や用途はさまざまです。トランクルームと混同されがちですが、貸し倉庫のほうが規模は大きく、企業の利用が多いことが特徴です。そのため、セキュリティ対策の徹底など、利用者のニーズに合ったサービスの提供がポイントとなります。
オンラインショッピングの普及により、物流量は年々増加しています。これに伴い物流拠点の需要が高まっていることから、注目を集めているビジネスです。
倉庫業法とは
倉庫投資を検討するうえでは、倉庫業法について理解しておくことが大切です。倉庫業法とは、倉庫業の適正な運営および倉庫利用者の利益を守るために定められた法律で、事業者が守るべきルールが記されています。
倉庫には、食料品の原材料や製品、冷凍・冷蔵品、危険物など、多様な物が保管されるため、それらを安全に管理しなければなりません。そのため、業務形態が倉庫業に該当する場合は倉庫業法に基づく登録が必要となります。
登録を受けるためには、「保管する物品に応じた倉庫施設の基準をクリアした倉庫であること」「倉庫ごとに一定の要件を備えた倉庫管理主任者が選任されていること」「倉庫寄託約款を定め、届け出ていること」などが求められます。
倉庫投資（貸し倉庫業）の4つのメリット
不動産投資といえば、「アパートやマンションを経営して賃料収入を得る」というイメージを持つ方が多いかもしれませんが、倉庫投資でも収益を得ることが可能です。
倉庫投資の主なメリットは、以下の4つです。
- 居住用物件より高い利回りが見込める
- 立地の影響を受けにくい
- 維持費・修繕費の負担が少ない
- 築年数による価格影響が少ない
ほかの不動産投資と比較検討するうえでも、参考にしてみてください。
居住用物件より高い利回りが見込める
アパートやマンションなどの居住用物件と比較すると、高い利回りが見込める点は、倉庫投資の大きなメリットです。利回りとは、投資した金額に対してどのくらいの利益が得られるかを示す指標のことで、一般的な賃貸住宅の利回りは、4〜5％程度が1つの目安です。
これに対して倉庫投資では、10〜20％程度の利回りが見込めるケースもあります。
利回りが高くなりやすい要因としては、居住用物件と比較して初期費用や維持管理コストを抑えられることに加え、比較的安価な土地でも需要が見込めることなどが挙げられます。
立地の影響を受けにくい
倉庫投資には、立地の影響を受けにくい特徴があります。土地の広さや車でのアクセスの利便性などが重視されるケースでは、居住用物件としては需要が見込めない土地でも、収益化できる可能性があります。
特に、オンラインショッピング事業者などが利用する倉庫では、取り扱う物量によって広い面積が求められることも多く、土地の広さが重要な要素となります。立地条件に左右されにくい点はメリットだといえるでしょう。
維持費・修繕費の負担が少ない
維持費や修繕費の負担が少ないことも倉庫投資のメリットの1つです。居住用物件では、設備の定期的なメンテナンスや、入居者が変わるごとに行うクリーニング対応なども欠かせません。必要に応じて大規模なリフォームを実施するケースもあります。
これに対して倉庫投資の場合、水回りの設備などがないことが多いためトラブルが起きにくく、メンテナンスなどの維持費・修繕費も必要最低限で済むでしょう。
築年数による価格影響が少ない
居住用物件の場合、築年数の経過や近隣の競合物件との比較によって、賃貸価格にも影響を受けることがあります。
これに対して倉庫投資の場合は、「どのくらいの広さを使えるか」といった実用面が重視されるため、住環境としての快適さを問われることは多くはありません。そのため、築年数による賃貸価格の影響は少ないといえるでしょう。
その結果、居住用物件と比較して長期的に安定した収益を得やすくなります。
倉庫投資（貸し倉庫業）の3つのデメリット
ほかの不動産投資と比較して、倉庫投資には多くのメリットがあることを解説しました。居住用物件としては活用が難しい土地でも、倉庫としての需要が見込める可能性があります。
ただし、多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。倉庫投資の主なデメリットは、以下の3つです。
- 固定資産税の軽減措置は適用外
- 借主が企業の場合、空室・倒産リスクがある
- 集客が難しい
それぞれについて詳しく解説します。
固定資産税の軽減措置は適用外
住宅のある土地には「住宅用地の特例」が適用され、一定の広さまで固定資産税の課税標準が軽減されますが、倉庫のように住居として扱われない土地・建物にはこの特例は適用されません。
そのため、住宅用地として利用していた土地を倉庫に転用すると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が増える場合があります。
また、倉庫の土地は居住用物件と比べて敷地面積が大きくなることも多く、固定資産税の負担が増えることに注意が必要です。
借主が企業の場合、空室・倒産リスクがある
倉庫の借主が企業の場合、一度退去すると次のテナントが決まるまでに時間がかかるケースがあります。
賃貸住宅の場合も空室リスクはありますが、倉庫の場合は貸し出す面積が大きく賃料が高額になりやすいため、スムーズに次のテナントが決まらないこともあります。空室期間中は賃料が入らないため、この点のリスクも大きいといえるでしょう。
また、借主企業の業績悪化や倒産によって、賃料の支払いが滞るリスクも考えられます。契約前には、貸出先企業の経営状況や事業内容をよく把握することが大切です。
集客が難しい
集客が難しいことも倉庫投資のデメリットです。貸し倉庫は一般的な賃貸住宅と比較すると認知度が低く、集客に時間がかかる傾向があります。
賃貸住宅の場合は「不動産会社のポータルサイトから利用者が物件を探し、申し込む」といった流れが確立されていますが、貸し倉庫は扱う媒体が限られています。
宣伝手段としては看板やチラシ、インターネット広告などが考えられますが、思うように利用者が集まらない可能性もあるでしょう。
倉庫投資（貸し倉庫業）以外におすすめの土地活用
倉庫投資の概要や、メリット・デメリットについて解説しました。
倉庫投資は条件が整えば高い利回りが見込まれる一方で、集客が難しいなどのデメリットも存在します。空室期間が長くなれば、当初予想していたような収益が得られないおそれもあります。
土地活用の方法は、倉庫投資だけではありません。倉庫投資に比較的近い形態の土地活用として、トランクルーム経営があります。トランクルーム経営について詳しく解説します。
トランクルームとは
トランクルームとは、荷物を収納できるレンタルスペースのことです。倉庫投資と近い形態ですが、主に個人や企業向けに一定区画の収納スペースを貸し出すサービスを指し、利用者は料金を支払って、収納スペースを利用します。
契約後は利用者が基本的には自由に出入りでき、個人・法人を問わず荷物の収納場所として利用されています。
自宅に収まりきらない衣類や季節家電を収納したり、オフィスの備品や書類を収納したりと、活用の幅が広いことが特徴です。
都市部の不動産価格の上昇などを背景に、トランクルームの需要は拡大傾向にあります。
トランクルーム経営の特徴
トランクルーム経営は、アパートやマンション、駐車場の経営と比較して立地の影響を受けにくく、初期費用も抑えやすいといわれている土地活用法です。
たとえば、エリアリンクでトランクルームを経営する場合の初期費用は、以下のとおりです。
- 屋外型：0円～（土地造成費用については要相談）
- ビルイン型：0円～
- 建築型：8,000万円～
トランクルーム経営は集客に時間がかかるケースがありますが、エリアリンクであれば10年以上一括借り上げ方式を採用しているため、稼働状況にかかわらず安定した収益が見込めます。
さらに、トランクルーム経営にあたって必要となる集客や契約に関する事務手続き、清掃や設備のメンテナンスなどはすべてエリアリンクが代行するため、オーナーは手間がかかりません。
関連記事：「トランクルーム経営とは？初期費用や失敗しないためのポイントを解説」
倉庫投資（貸し倉庫業）はメリット・デメリットを踏まえて検討しよう
倉庫投資は不動産投資の1つで、利回りの高さや立地条件の影響を受けにくいこと、ランニングコストを抑えやすいこと、築年数による影響が小さいことなど、ほかの不動産投資にはないメリットが多くあります。
一方で、住宅用地のような固定資産税の軽減措置が適用されない点や、空室リスク・テナントの倒産リスクがあること、集客が難しいなどのデメリットも存在します。とくに、一般的な賃貸住宅とは異なり、借り手が見つかるまでに時間を要することもあるため、収益をシミュレーションする際は注意が必要です。
倉庫投資を始めるにあたっては、こうしたメリットとデメリットの両面を踏まえて検討することが大切です。
倉庫投資だけでなく、トランクルーム経営も視野にいれて検討したいという方は、エリアリンクにぜひご相談ください。
トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。
駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか