コンテナ投資とは？初期費用や需要、メリットや注意点まで徹底解説
コンテナ投資とは土地活用法の1つであり、コンテナを設置してトランクルームとして貸し出すことで賃料収入を得ます。比較的少ない初期費用でスタートでき、ほかの土地活用法と比較すると管理の手間もかからないため、初心者でも始めやすいことが特徴です。
働き方の変化や都市部における住宅の狭小化を背景に、トランクルームの需要は高まっています。本記事では、コンテナ投資の概要やメリット、注意点などを解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
コンテナ投資とは
コンテナとは、主に貨物の輸送に使用される頑丈な金属製の容器のことで、屋外で使用することを前提として製造されており、耐久性を備えています。
コンテナ投資は、コンテナをトランクルームとして貸し出す土地活用法で、いわゆる「トランクルーム投資」の一種にあたります。
トランクルーム投資とは、コンテナを屋外に設置した屋外型や、建物内部を区切ったビルイン型、建物一棟をトランクルーム専用に設計した建築型など、さまざまなタイプのトランクルームの収納スペースを貸し出し、利用者から賃料収益を得る方法です。。都市部を中心に自宅の収納スペースが十分ではない世帯も多く、収納ニーズの多様化も進んでいることから、今後も一定の需要が見込まれます。
さまざまなタイプのあるトランクルームのなかでも、コンテナを利用した屋外型は大型の荷物を収納する用途に適したタイプです。
コンテナ投資の運営方式
コンテナ投資を含むトランクルーム経営には、3つの運営方式があります。運営方式の違いは、以下のとおりです。
直営方式
- 土地の購入から運営まですべてオーナー自身で運営する方式
- トランクルームの設備や料金などを自由に決められる
- 利益率は高いが、集客や契約に関する手続き、メンテナンスなどをすべてオーナー自身で行うため、手間がかかる
一括借り上げ方式
- 業者が土地を借り上げて運営する方式
- 毎月決まった賃料が得られるため、収入が安定する
- トランクルームの管理をすべて任せられるため、運営事務の手間がかからない
業務委託方式
- トランクルームの運営部分だけを運営会社に委託する方式
- トランクルーム経営に関するノウハウがなくてもビジネスをスタートしやすい
- 初期投資を抑えられ、運営業務の手間を軽減できる
- 運営会社に委託料を支払う必要がある
コンテナ投資の初期費用の目安
トランクルームには、屋外型・ビルイン型・建築型の3つのタイプがあります。初期費用の目安は、以下のとおりです。
- 屋外型：0円～（※1）
- ビルイン型：0円～
- 建築型：8,000万円～
※土地の形状や状態によっては、造成費用が必要になる場合があります。
ビルイン型とは、ビルの空きフロアをトランクルームとして活用する方法です。建築型とは、トランクルーム専用の建物を建設して貸し出す方式を指します。
コンテナ投資は屋外に設置したコンテナを活用する屋外型のトランクルームであるため、初期費用が抑えられることがメリットです。
コンテナ投資の需要
大型の荷物の収納に適している屋外型トランクルームのコンテナは、基本的に屋外に設置されています。駐車スペースがあれば、利用者はコンテナの前に車を横付けして直接荷物の出し入れができるため、利便性が高く魅力的に感じやすいでしょう。
屋外型のトランクルームに限らず、収納スペースのニーズは個人・法人ともに高まっています。特に都市部では住宅価格の高騰の影響で、十分な広さの住居を確保しにくい世帯が増えており、自宅の収納スペースの延長としてトランクルームが利用されています。
また、法人においてもテレワークの普及を背景にオフィススペースを縮小する企業が多く、書類や備品の収納場所としてトランクルームが活用されています。
トランクルームはマンション経営や駐車場経営と比較して立地の影響を受けにくく、駅から離れた場所でも安定的な収益を得られる場合もあります。
コンテナ投資のメリット
コンテナ投資には、以下のようなメリットがあります。
- 初期費用を抑えやすい
- 収益化までスピーディーに進みやすい
- 立地の影響を受けにくい
- 高い利回りが期待できる
それぞれについて詳しく解説します。
初期費用を抑えやすい
初期費用が比較的低額で済む点は、コンテナ投資の大きなメリットです。アパートやマンションなどの賃貸経営の場合、物件購入費や建物の建設費用、付帯工事費用がかかるため、大きな金額を用意する必要があります。これに対してコンテナ投資は基礎工事とコンテナの設置のみでスタートできます。
ランニングコストや日常の管理の手間が少ないこともコンテナ投資の特徴です。修繕費や光熱費といった維持費を抑えられるため、安定した経営が実現できるでしょう。
収益化までスピーディーに進みやすい
コンテナ投資は初期費用を抑えられることに加えて工期が短いため、すぐに収益を得やすい点もメリットといえます。屋外にコンテナを設置する場合、基礎工事が不要な場合は数週間程度で設置が完了するケースもあります。
結果として、投下資金に対する収益化もスピーディーに進みやすいでしょう。
立地の影響を受けにくい
アパートやマンション経営、駐車場経営などと比較して、立地の影響を受けにくいことも、コンテナ投資のメリットです。
最寄り駅から距離がある土地や狭小地、変形地などは、一般的な住宅用地や駐車場としては需要が見込めないことが多いとされています。一方で、コンテナ投資であれば、需要さえあれば十分に収益化できる可能性があります。
高い利回りが期待できる
一般的に、マンション経営や駐車場経営の実質利回りは3～6％程度といわれていますが、コンテナ投資の場合は10〜20％の高い利回りが期待できます。
不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、表面利回りはランニングコストや空室率などを考慮しない利回りのことです。これに対して実質利回りは、ランニングコストや空室率、さらに税金などを差し引いた、より現実的な利回りのことを指します。
コンテナ投資の利回りは、毎月の維持費や稼働率、さらには採用する運営方式によっても変動します。収支計画を立てる際は、表面利回りだけでなく実質利回りを把握しながら、期待される収益水準を検討することが大切です。
コンテナ投資における注意点
コンテナ投資には多くのメリットがあり、土地活用の初心者でも比較的始めやすいビジネスであるといえます。しかし、注意点を理解しないまま運営すれば、収益化に失敗してしまうこともあるでしょう。コンテナ投資における注意点は、以下の2つです。
- 土地の場所によっては用途制限を受ける場合がある
- 節税効果を得にくい
それぞれについて詳しく解説します。
土地の場所によっては用途制限を受ける場合がある
住宅地など、土地の場所によっては用途制限を受ける場合があります。以下のようなエリアでは、屋外型トランクルームのコンテナ設置が認められなかったり、厳しい制限を受けたりすることがあります。
＜用途地域および区域区分の例＞
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 市街化調整区域（区域区分）
- 非線引き区域（区域区分）
建物の建設にあたっては、建築に関する多くの基準をクリアしなければなりません。また、前面道路が狭いとコンテナの搬入が難しいケースがあるため、事前に確認する必要があります。
節税効果を得にくい
トランクルームは土地にコンテナを設置して活用するもので、住居としては扱われません。そのため、賃貸住宅のように固定資産税などの軽減措置が適用されないことに注意が必要です。
アパートやマンションなどの賃貸住宅は、敷地が「住宅用地」として認められるため、固定資産税・都市計画税に軽減措置が適用されます。一方で、住宅として利用していた土地をトランクルームに転用すると、この住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税や都市計画税の負担が増える可能性があります。
また、トランクルームは相続税の軽減措置である「小規模宅地等の特例」の対象にはなりません。節税目的でコンテナ投資を始めても、税制上のメリットは限定的といえるでしょう。
参照：e-Gov法令検索「地方税法｜（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）百四十九条の三の二」
コンテナ投資を成功させるならエリアリンクにおまかせ
コンテナ投資を成功させる近道は、信頼できる管理会社を選ぶことです。管理会社の実績や評判をよく確認しましょう。コンテナの設置から管理、集客までをトータルでサポートしてくれる管理会社を選べば、初心者でも安心して運営できます。
エリアリンクに依頼すれば、コンテナ投資に必要な手間をまとめて任せることが可能です。立地調査や設置、集客、運営管理をすべてオーナーが行うのは時間と手間がかかります。慣れていないと失敗のリスクも高くなるでしょう。これらを一貫して任せられるエリアリンクなら、オーナーは土地を提供するだけで安定した収益を得られます。
コンテナ投資でエリアリンクを利用するメリット
エリアリンクの「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模のトランクルームです。
コンテナ投資を検討している方にとっては、特に以下の点がポイントとなるでしょう。
- 初期費用0円～（※土地造成費用については要相談）
- 変形地や狭い土地、駅から遠い土地でもOK
- 15年以上一括借り上げのため空室リスクなし
- 工期が短いため、機会損失を防ぎやすい
- 募集、管理まで運営業務をエリアリンクが代行
初期費用を抑えてコンテナ投資をスタートできる点は大きなメリットです。また、15年以上一括借り上げのため、長期間空室のリスクを心配することなく運営できます。
コンテナ投資は低コストで始めやすい土地活用の1つ
コンテナ投資は低コストで始めやすい土地活用の1つです。「最寄り駅から遠い」「狭小地である」など、住居としての需要が見込めない土地でも、コンテナ投資なら収益化できる可能性があります。
コンテナ投資の運営方式には3つの種類がありますが、一括借り上げ方式ならコンテナ投資の運営管理をすべて任せられるため、手間がかかりません。トランクルームは都市部を中心に今後も需要が高まると予想されています。土地活用の方法として、ぜひコンテナ投資をご検討ください。
コンテナ投資ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。
駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか