トランクルーム経営とは？初期費用や失敗しないためのポイントを解説

トランクルーム経営は、遊休地や空き物件を活用し、比較的低コストで始められる不動産活用法です。住宅建設に向かない土地でも収益を得られる可能性が高く、多くのメリットがあります。

一方で、稼働率を上げるためには積極的な宣伝広告が必要なことや、競合が多いことなどに注意が必要です。本記事では、トランクルーム経営の概要やメリット・デメリット、よくある失敗と対策などをご紹介します。ぜひ参考にしてください。

目次

• トランクルーム経営とは？
• トランクルーム経営の初期費用とランニングコストの詳細
• トランクルーム経営のメリット・デメリット
• トランクルーム経営のよくある失敗と対策
• トランクルーム経営ならエリアリンクにおまかせ
• トランクルーム経営は土地活用の有効手段の1つ

トランクルーム経営とは？

一般的に、「トランクルーム」と呼ばれるサービスには、倉庫事業者としてのサービスと非倉庫事業者（不動産賃貸業者）としてのサービスの2種類があります。特徴は以下のとおりです。

倉庫事業者

• 荷物や物を預けて管理するサービスのことを指し、国土交通大臣による登録が必要
• 荷物を出し入れする際は、業者の立ち合いが必要など、制限がある

非倉庫事業者（不動産賃貸業者）

• 荷物を収納するスペースを貸し出す
• 契約後に利用者が自由に出入りできることが特徴で、屋外型と屋内型の2種類に大別される
• 「レンタル収納スペース」と呼ばれることもある

本記事では、非倉庫事業者が提供するサービスを「トランクルーム」として記載します。

屋外型と屋内型

トランクルームは、屋外型と屋内型の2種類に大別され、設置場所や運営目的に応じて適性が異なります。両者の特徴は、以下のとおりです。

屋外型

• コンテナを屋外に設置し収納スペースとして貸し出す
• 郊外に多い
• 立地の自由度が高く、短期間で開業可能

屋内型

• 建物内部を区切って収納スペースに改装したビルイン型や、建物一棟をトランクルーム専用に設計した建築型がある
• 都心部や住宅地に多い
• 空調設備の設置や防犯性能の強化により、高付加価値化しやすい

主な運営方式

トランクルームの経営には3つの運営方式があり、費用負担や収益構造、管理の手間が異なります。3つの運営方式の特徴は、以下のとおりです。

• 直営方式：利用者の集客や契約、設備の管理、メンテナンスなどの業務をすべてオーナー自身で運営する方式
• 一括借り上げ方式：自身が所有する土地にトランクルームを設置し、専門の事業者に借り上げてもらう方式で、稼働の有無に関係なく賃料収入が得られる
• 業務委託方式：集客や清掃、料金の回収などの運営部分だけを事業者に委託する方式で、委託料が発生するが、運営業務の手間を減らすことができる

投資スタイルに合わせて方式を選ぶことが大切です。

トランクルーム経営の初期費用とランニングコストの詳細

ここでは、トランクルーム経営の初期費用とランニングコストの詳細について詳しく解説します。

初期費用の相場

トランクルームは、どのような型式を選ぶかによって初期費用が大きく異なります。一般的に、土地に直接コンテナを設置する屋外型は低コスト、屋内型は費用がかかるとされています。たとえば、エリアリンクでトランクルームを経営する場合の初期費用は、以下のとおりです。

• 屋外型：0円～（土地造成費用については要相談）
• ビルイン型：0円～
• 建築型：6,000万円～

建築型とは、建物一棟のトランクルームをオーナーによって建築するタイプのことです。契約期間はそれぞれ、屋外型トランクルームは15年6か月、ビルイントランクタイプは10年4か月、建築型トランクルームは20年6か月間で、建築型トランクルームは他と比べて契約期間を長期に設定できます。

契約期間はそれぞれ、屋外型トランクルームは10年、ビルイントランクタイプは2～10年間、建築型トランクルームは20年6か月間としています。なお、建築型トランクルームの場合、契約開始から6か月間は募集期間としてフリーレント対応をしています。建築型トランクルームは他と比べて契約期間を長期に設定できる点が特徴です。築型トランクルームは20年6か月間で、建築型トランクルームは他と比べて契約期間を長期に設定できます。

ランニングコストの詳細

トランクルームの運営には、ランニングコストがかかるため、これらをふまえて利回りを考える必要があります。ランニングコストの具体的な内訳は、以下のとおりです。

• 管理費：清掃・巡回・設備点検
• 広告宣伝費：集客のためのポスティング、インターネット広告など
• 修繕費：コンテナや建物の補修・設備更新
• 保険料：火災保険や賠償責任保険など

オープン直後は認知度が低いことから利用者が集まりづらいことが想定されます。稼働率が上がるまで一定の時間がかかることを理解しておきましょう。

たとえば、エリアリンクの一括借り上げ方式の場合は、トランクルームの運営に必要な管理業務をすべて代行します。

トランクルーム経営のメリット・デメリット

トランクルーム経営は、ほかの不動産投資よりも初期費用が安く、管理の手間もかからないため、挑戦しやすい土地活用法です。一方で、集客に工夫が必要なことや競合との差別化が難しいなどのデメリットも存在します。

ここでは、トランクルーム経営のメリットとデメリットについて詳しく解説します。

メリット

トランクルームは、アパートやマンションなどの居住用住宅の経営と比較すると低コストでの運営が可能で、住宅建設や駐車場経営に向かない土地でも収益化できる可能性があります。

すでに土地を所有している場合、屋外型トランクルームであれば建物の建設は不要であるため、コンテナ設置などの短い工期で経営をスタートできるでしょう。屋外型のトランクルームを選べば、初期費用を大幅に抑えることも可能です。また、「最寄り駅から遠い」「日当たりが悪い」「騒音がある」など、住宅用地としての需要が低い土地でも収益化が期待できます。

特に都市部では、居住面積の狭小化が進み、自宅の収納スペース不足に悩む方が多いため、安定した需要が望めるかもしれません。一度契約すると長期にわたって利用する方が多いため、収益に波が生じにくいというメリットがあります。また、修繕費が比較的安い点もメリットだといえるでしょう。

デメリット

トランクルームの集客には広告費がかかります。また、少ない初期費用でスタートできることから、競合が増えやすいことに注意が必要です。マンションやアパートのようにほかの物件との差別化をはかることが難しいため、価格競争に陥るリスクがあります。

なお、トランクルームは住宅用地ではないため、「住宅用地の特例」による固定資産税の軽減措置が適用されない点もデメリットと考えられるでしょう。

一括借り上げ方式を利用するなど、デメリットを補填する方法を検討することも重要です。

トランクルーム経営のよくある失敗と対策

トランクルーム経営は参入しやすい半面、思うような収益が得られず失敗するケースが少なくありません。事前に失敗例を把握し、対策を考えておくことが大切です。よくある失敗例としては、以下の3点が挙げられます。

• 需要見込みを見誤る
• 設備・環境管理の不備
• 資金計画の失敗

それぞれについて詳しく解説します。

需要見込みを見誤る

需要が見込めない場所でトランクルームを開業しても思うように稼働率が上がらず、期待したような収益が得られなかったというケースがあります。

また、賃料が高いことで空室が多く発生することもあり、反対に賃料が安すぎることで満室になったとしても利益が出にくいという場合もあります。

上記のような失敗を防ぐためには、以下の対策が有効です。

• 商圏分析ツールや競合調査を活用して需要を確認する
• 賃料は周辺相場と差別化要素を踏まえて設定する
• オープン前に広告やキャンペーンで認知度を高める

トランクルーム経営を始める前に、商圏分析ツールを活用して地域に居住する方の属性や競合の出店状況を可視化したり、競合調査を綿密に行ったりして、需要を正確に予測することが大切です。賃料は、周辺の相場と稼働率、差別化要素を総合的に考慮して設定しましょう。

設備・環境管理の不備

基本的に、トランクルームは無人での運営になります。設備面での不備や管理が行き届いていないとゴミを不法投棄されたり、不法侵入されたりするリスクが高まります。安全性に問題があると判断されれば、利用者は離れていってしまうでしょう。

また、トランクルーム内の温湿度による影響から荷物が劣化したり、災害時の想定が不十分なために利用者の荷物に被害が発生したりといったトラブルも想定されます。

上記のような失敗を防ぐためには、以下の対策が有効です。

• 温湿度計や除湿・空調設備の導入
• 防犯カメラやダブルロックなどでのセキュリティ強化
• 保険加入や災害時対応マニュアルの整備

温湿度計や除湿・空調設備などの設備投資をすることで、荷物の収納場所としての安心感をアピールできるでしょう。セキュリティ対策や災害対策など、万が一への備えも重要な要素です。

資金計画の失敗

初期費用しか見込んでおらず、ランニングコストや広告宣伝費を見落としていた場合などもよくある失敗例の1つです。資金計画が不適切な状態で経営をスタートさせると、最悪の場合、資金ショートに陥るおそれがあります。

想定以上の空室期間の長期化、広告宣伝費や修繕費の過少見積もり、借り入れ返済計画の甘さなどの失敗を防ぐためには、以下の対策が有効です。

• 資金計画は最低でも1〜2年の余裕を持たせる
• 運営開始後も収支シミュレーションを定期的に更新
• 予備費を確保し、急な支出や空室に対応できる体制を整える

資金計画には余裕を持たせることが重要です。予備費を確保して不測の事態に対応できるようにしましょう。

トランクルーム経営ならエリアリンクにおまかせ

トランクルーム経営は、比較的少額の費用からスタートできる手軽な土地活用法です。一方で、集客に工夫が必要なことや競合が増えやすいなどの注意点もあります。需要見込みや資金計画を誤ると、失敗する可能性も否定できません。

トランクルーム経営なら、エリアリンクにおまかせください。エリアリンクの強みは、以下の3つです。

• 業界最大規模の運営室数と上場企業ならではのノウハウ
• 運用・管理も代行、安定経営をサポート
• 屋外型・ビルイン型・建築型と3サービスの展開でニーズにフィット

ストレージ業界において最大規模の室数を誇るリーディングカンパニーとして、トランクルーム経営をバックアップします。

トランクルーム経営は土地活用の有効手段の1つ

トランクルーム経営は土地活用法の1つであり、比較的参入しやすいビジネスとして注目を集めています。特に、都市部を中心にトランクルームの需要が高まっており、市場は拡大傾向にあります。

トランクルームなら、アパートやマンションなどの住宅用地としての活用が難しい土地でも収益を得られる可能性があります。土地活用の方法として、ぜひトランクルーム経営をご検討ください。

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トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」

エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。

1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。

エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。

近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。

※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査

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