不動産管理とは？主な業務内容・管理方法・効率化のポイントを解説
不動産管理の方法には、自主管理や管理会社への委託などさまざまな形態があり、それぞれにメリットやデメリットがあります。
本記事では、不動産管理の基本的な概要や具体的な業務内容、代表的な3つの管理方法についてご紹介します。ぜひ参考にしてください。
目次
- 不動産管理とは
- 不動産管理で行う主な業務
- 不動産管理の3つの方法
- 不動産管理を効率化する方法
- 不動産管理の負担が心配ならトランクルーム経営も検討してみよう
- 不動産管理が不安であればトランクルーム経営も選択肢に
不動産管理とは
不動産管理とは、入居者・建物・契約を総合的に管理し、資産価値を維持し向上させる業務です。家賃収入を安定させるための運営体制や保守の仕組みを整えることも、不動産管理業務の一部となります。
不動産管理でやるべき業務は多岐にわたり、入居者の募集や家賃の集金、契約更新、日常的な清掃・点検、設備の修理、リフォームなどを行います。また、設備が故障した際の対応も必要です。
なお、不動産管理の方法には、自主管理や委託管理など、複数の選択肢があります。
不動産管理で行う主な業務
不動産管理では、多くの業務をこなさなければなりません。ここでは、不動産管理で行う主な業務として、以下の3点について詳しく紹介します。
- 入居者に関する業務
- 建物・設備に関する業務
- 契約・事務処理に関する業務
不動産管理の業務内容をより具体的に理解するためにも、1つずつチェックしていきましょう。
入居者に関する業務
入居者に関する業務には、新規入居者の募集と契約中の入居者への対応があります。これらは入居率と顧客満足度に直結するため、丁寧な対応が欠かせません。
具体的には、以下のような業務が含まれます。
- 賃貸広告の作成および掲載、内見への対応
- 入居審査、契約手続き、鍵の引き渡し
- 家賃の回収、滞納対応、クレーム対応
賃貸物件では、設備の故障や近隣トラブルなど、さまざまな問題が発生することがあります。対応の遅れや漏れは入居者の不満に直結するため、速やかな対応が必要です。
建物・設備に関する業務
建物・設備に関する業務とは、建物の安全性および快適性を維持し、資産価値を長期的に保つための管理業務を指します。
具体的には、以下のような業務が含まれます。
- 共用部・外構の清掃や点検
- 設備の定期メンテナンス、修繕・リフォーム手配
- 台風や地震など災害発生後の被害確認および保険対応
資産価値を維持するためには、こまめな清掃や点検が必須です。入居者が退去した際は、必要に応じてハウスクリーニングやリフォームを行い、次の入居者が入居するまでに室内環境を整える必要があります。
また、建物の外壁や屋根などの経年劣化に対しては、長期的な修繕計画を立て、計画的にメンテナンスを実施することが望まれます。
契約・事務処理に関する業務
契約・事務処理に関する業務には、法的手続きや会計管理など、事務的な対応が含まれます。具体的には、以下のような業務です。
- 契約更新や退去時の立ち会い、原状回復の確認
- 確定申告や会計帳簿の管理
- 入金管理、領収書発行、入居者データの保管
賃貸借契約の更新は、一般的に2年ごとに行われることが多く、入居から2年が経過するタイミングで契約更新の手続きが発生します。入居者に対し更新の意思確認を行う必要があるため、契約満了日の数カ月前に通知を行いましょう。なお、契約を更新する場合は、入居時の契約手続きと同様に、再度契約書を作成・締結するのが一般的です。
不動産管理の3つの方法
不動産管理には以下の3つの方法があります。
- 自主管理
- 委託管理
- サブリース
それぞれのメリットやデメリットをよく理解したうえで、適切な管理方法を選択することが大切です。1つずつ詳しく見ていきましょう。
自主管理
自主管理とは、オーナー自身が不動産管理に関するすべての業務を行う方法です。
自主管理の場合、管理会社に委託料を支払う必要がないため、コストを抑えられます。物件の状態や入居者の様子を直接確認できる点も安心できるポイントです。また、入居者と顔を合わせる機会が多いことから、信頼関係を築きやすいという点もメリットと言えるでしょう。
一方で、契約に関する手続きやクレーム対応、家賃滞納への対応も自身で行わなければならなりません。また、不動産管理には法律や税務、保険などの多岐にわたる知識も求められます。自主管理ではコストが抑えられる半面、精神的・時間的負担が大きいことには注意が必要です。
委託管理
委託管理とは、不動産の管理業務を管理会社に委託する方法です。入居時の対応や家賃の集金、設備のメンテナンスなどの業務をすべて任せられるため、自主管理と比較してオーナーの負担が大幅に軽減されます。
管理会社は不動産管理に関する専門知識と豊富な実務経験を有しているため、不動産の知識が少ないオーナーや管理経験の浅い方にとって、心強いサポートとなります。
委託管理のデメリットは委託料がかかる点で、一般的な相場は家賃の3〜5％程度です。委託料は物件の規模や地域、委託内容によって異なるため、契約前に複数の管理会社を比較検討する必要があります。
また、管理の品質は管理会社の対応力やノウハウに左右されます。そのため、信頼できる会社選びが重要です。
サブリース
サブリースとは、管理会社（サブリース会社）がオーナーと転貸を前提とした賃貸借契約（マスターリース契約）を結び、物件の運営や入居者への賃貸、日常の管理業務までをまとめて担う方式です。
サブリースのメリットは、管理会社からオーナーに固定賃料が支払われるため、安定した収入を得やすい点にあります。自主管理や委託管理の場合、空室が発生するとその分の家賃収入は得られませんが、サブリースでは空室の有無にかかわらず、入居率に左右されずに一定額の賃料を継続的に受け取れます。
一方で、サブリース会社へ管理手数料を毎月支払うため、ほかの管理方法と比較すると収益性が低くなる可能性があります。また、契約時に定めた固定賃料が常に保証されるわけではなく、契約内容によっては一定期間後に賃料が見直されることがあり、景気や周辺相場の変化を理由にサブリース会社が減額を求める場合もあります。
サブリースは、収益性よりも安定性を重視する方向けの管理方法といえるでしょう。
不動産管理を効率化する方法
不動産を自主管理したいと考えているのであれば、管理業務を効率化できる方法を取り入れることも選択肢の1つです。
ここでは、不動産管理を効率的に行うための方法として、以下の2つをご紹介します。
- 管理システムやIT・DXを活用する
- 部分委託を活用する
それぞれについて詳しく解説します。
管理システムやIT・DXを活用する
管理システムを導入することにより、不動産管理業務の効率化と自動化を実現できるでしょう。
たとえば、管理システムやIT・DXの活用で以下のような業務も可能となります。
- 家賃入金管理・契約更新の自動通知
- 修繕履歴や入居者データの一元管理
- 収支状況のオンライン確認
- スマートロックやオンライン内見システムの導入
- クラウド契約・電子サインによる事務効率化
不動産管理業務は幅広く、いずれの業務もスムーズに進めなければトラブルに発展するおそれがあります。管理システムを導入して業務を自動化することで、事務ミスを減らす効果も期待できます。
部分委託を活用する
一部の業務のみを管理会社や専門業者に任せる「部分委託」の活用も、不動産管理の効率化として有効です。
たとえば、「入居者の募集業務や契約書作成だけを管理会社に委託する」「清掃業務だけを専門業者に依頼する」などの方法が考えられます。
外部委託した業務については委託料が発生しますが、すべてを委託する方法と比較すると、費用を抑えやすいです。自主管理と部分委託の併用により、効率的で柔軟なハイブリッド型の運営が可能となるでしょう。
不動産管理の負担が心配ならトランクルーム経営も検討してみよう
マンションやアパートの経営では、不動産管理が欠かせません。しかし、「管理の手間や負担が大きそう」と感じる場合は、トランクルーム経営を検討するのもおすすめです。
トランクルームとは、自宅の収納の延長として活用できるスペースのことです。趣味の荷物や仕事道具の収納場所としてのニーズが高く、マンションやアパートなどと比べて、立地条件の影響を受けにくいことが特徴です。「最寄り駅から遠い」「変形地である」など、他の活用方法では需要が低い土地であっても、トランクルームなら需要が見込めるケースがあります。
また、トランクルームには人が居住しないため、入居者間でのトラブルが少ないこともメリットの1つです。
トランクルーム経営には一定の知識やノウハウが必要ですが、運用から管理まで代行している企業を選べば、オーナーの負担を大幅に軽減できるでしょう。
トランクルーム経営ならエリアリンクにおまかせ
トランクルーム経営は、不動産管理の経験が少ない方でも始めやすい土地活用法です。ほかの活用方法と比べて初期費用を抑えやすい点も大きなメリットといえます。
たとえば、全国にトランクルームを2,500物件以上・12万室以上を展開しているエリアリンクであれば、以下の点が特徴です。
- 「10年間一括借り上げ」のため稼働率にかかわらず安定的な賃料収益が得られる
- トランクルームの運用・管理も代行してもらえる
- 初期費用を抑えて始めやすい
エリアリンクのトランクルームなら、契約当初から安定した収益を確保できます。さらに、運用から管理までを一括で任せられるため、初めてのトランクルーム経営でも安心して取り組めるでしょう。
不動産管理が不安であればトランクルーム経営も選択肢に
不動産管理は、不動産経営を成功に導くうえで欠かせない重要な要素です。入居者への対応や建物の維持・管理、契約に関する事務など、管理業務の範囲は広く、オーナーがすべてを担うと時間と労力が大きくかかります。さらに、法律・税務・保険などの専門知識も求められるため、すべてを自力で習得するには多くの時間を要します。
不動産管理にかかる手間や負担をできるだけ減らしたい場合は、トランクルーム経営がおすすめです。トランクルームは都市部を中心に需要が高まっており、今後も市場の拡大が見込まれています。
安定した収益を目指せる土地活用の方法として、ぜひトランクルーム経営をご検討ください。
トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修者｜水野 崇（みずの たかし）
水野総合FP事務所代表。東京理科大学理学部卒業。中学、高校、大学、専門学校で金融経済教育を行うほか、テレビ朝日、BSテレ東、TOKYO MXの番組に出演。NHKドラマ「3000万」家計監修。独立系FPとして、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など幅広く活動している。
＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者 ほか