マンション経営は儲からない？メリットやリスク、失敗しないためのポイントも解説
マンション経営は、「長期的に安定した収入が確保できる」「節税対策になる」「資産価値が下がりにくい」など、多くのメリットがある土地活用法です。一方で、初期費用がかかることや空室リスクなどはデメリットになるでしょう。
本記事では、マンション経営の仕組みやメリット・デメリット、マンション経営で失敗しないためのポイントなどをご紹介します。ぜひ参考にしてください。
目次
- マンション経営とは？
- マンション経営のメリット
- マンション経営のリスクとは？儲からないといわれる理由
- マンション経営で失敗しないための5つのポイント
- マンション経営だけではない！土地活用できる「トランクルーム経営」とは？
- マンション経営はメリットとリスクを踏まえて検討しよう
マンション経営とは？
マンション経営とは、物件を購入して貸し出すことで、家賃収入を得る不動産投資方法の一種です。
経営の手法として、区分所有と一棟所有の2つの方法があり、投資規模や管理の方法が異なります。区分所有とは、マンションの1部屋単位の所有のことを指し、投資額が比較的少なく管理が容易なことが特徴です。これに対して一棟所有は建物全体を所有する手法を指し、収益が安定化しやすい点はメリットですが、初期投資が大きくなります。
マンション経営で収益が生まれる仕組み
マンション経営の収益の柱は、家賃収入です。
家賃収入とは、賃貸契約を結んだ入居者から毎月支払われる家賃のことです。家賃を高く設定するほど収益が大きくなりますが、すべてがオーナーの収益になるわけではありません。家賃収入には、「マンション購入費用を回収する」という意味合いがあり、収益が生まれるのは初期費用が回収された後となります。
マンション経営の利益の判断基準
マンション経営の利益を正しく判断するためには、キャッシュフローと利回りの両方を見ることが重要です。キャッシュフローとは、家賃収入からローンの返済や経費などを差し引いて手元に残る現金の流れを指します。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれ以下の計算式で求められます。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格 ×100
- 実質利回り＝（年間家賃収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×10
表面利回りは、ランニングコストを考慮しない計算方法のため注意が必要です。実質利回りはランニングコストを考慮した利益のため、現実的な収益の把握に役立つでしょう。
マンション経営のメリット
マンション経営には、以下のようなメリットがあるといわれています。
- 長期的な安定収入が期待できる
- 節税や相続対策に活用できる
- 資産価値の維持が見込める
それぞれについて詳しく解説します。
長期的な安定収入が期待できる
長期的な安定収入が期待できることはマンション経営の大きなメリットです。需要が高いエリアでは入居者が途切れにくいため、毎月安定した家賃収入が得られやすく、ローン完済後も高い収益率が期待できます。
また、家賃が暴落するリスクが少ないこともメリットといえます。大規模災害などの不測の事態が起きない限り、短期間のうちに家賃収入が半減する可能性は少ないでしょう。そのため、将来的な収入の見通しが立てやすく、長期的な資産形成にもつながります。
節税や相続対策に活用できる
マンション経営は経費計上や減価償却で所得税を軽減できるため、相続時の評価額引き下げにもつながります。
賃貸住宅の場合、不動産所得は「不動産総収入－必要経費」で計算するため、マンション経営に必要な管理費や修繕費、保険料などを経費として申請すると節税に役立ちます。マンションの取得費用の一部を減価償却費として計上することも可能です。また、青色申告していれば青色申告特別控除額（最大65万円）が差し引きとなるため、青色申告での利用も検討してみるとよいでしょう。
土地の相続税評価額は、主に路線価によって計算されます。路線価は時価の8割程度を目安に算出されるため、時価と比較すると低い価格となり、相続税対策になる点もメリットです。
資産価値の維持が見込める
物価の上昇によってお金の価値が相対的に下がる局面においても、現物資産である不動産はインフレに強く、資産価値の目減りを防ぎやすい特徴があります。
現物資産はそれ自体に価値があるため、お金の価値が変化しても影響を受けにくい点が特徴です。インフレの状況下でもマンションをはじめとする不動産価値が大幅に落ち込むことはあまりないと考えられます。
また、家賃はインフレに伴って上昇する可能性があります。物価の上昇に賃金の上昇が追いつくと、家賃も上昇します。家賃が上昇すると不動産投資のキャッシュフローが改善し、収益の向上が見込めるでしょう。
マンション経営のリスクとは？儲からないといわれる理由
マンション経営には多くのメリットがあるものの、「儲からない」といわれることがあります。その主な理由としては、以下の5つが挙げられます。
- 初期費用が高額になりがち
- 空室や家賃下落のリスクがある
- 建物の老朽化に伴う修繕費負担も懸念
- 金利上昇による影響を受けやすい
- 災害リスクがある
これらの点はマンション経営のリスクでもあるため、1つずつしっかり見ていきましょう。
初期費用が高額になりがち
マンション経営を始める際は、購入金額の一部を頭金として準備する必要があります。これに加えて登記費用や仲介手数料、ローン事務手数料などの諸費用も必要になるため、まとまった資金を用意しておかなければなりません。多くの場合はローンを組むことになるでしょう。
頭金の相場は、物件価格の10〜20％程度です。頭金以外の初期費用は、新築マンションではマンション価格の3～6％、中古マンションでは6～10％程度を見込んでおく必要があります。
特に、マンションを一棟購入する場合は大きな出費となるため、計画的に準備しておくことが大切です。また、初期費用だけでなく、物件購入後も継続的に維持費が必要なことも理解しておきましょう。
空室や家賃下落のリスクがある
空室の状態が長引くと家賃収入が減り、収支に大きな影響を及ぼします。マンション購入前に入居率を予測して収支をシミュレーションしても、予測どおりに入居率が維持できるとは限りません。
家賃はそのエリアの需要と供給のバランスで決まります。周囲に競合マンションができたことによって競争が激化し、空室が発生してしまうケースもあります。長期間の空室はキャッシュフローを悪化させるため、家賃を見直したりマンションの設備を整備したりといった対策が必要です。
建物の老朽化に伴う修繕費負担も懸念
マンションは築年数の経過とともに劣化していくため、継続的な修繕が必要となります。マンションの老朽化が進行すると建物の資産価値が下落するため、注意が必要です。
マンションを区分所有する場合は、区分所有者それぞれが修繕積立金を負担します。特に大規模修繕の際は多額の費用が発生するため、長期にわたって積み立てておく必要があります。
区分所有するマンションが空室状態で利益が発生していない場合でも、修繕積立金は支払わなければならないため、注意が必要です。大規模修繕において修繕積立金が不足する場合は、追加で一時金を徴収されるケースもあります。
なお、一棟所有の場合、建物の継続的な修繕をすべてオーナー自身が行わなければなりません。大規模修繕が必要な場合はその費用も大きくなるため、こうした費用負担が経営上のリスクとなる可能性があるでしょう。
金利上昇による影響を受けやすい
マンションの購入にあたって変動金利型ローンを組んだ場合、金利の上昇によって返済額が増え、収支が悪化するリスクがあります。
一般的に、不動産投資ローンの金利は住宅ローンの金利よりも高く設定されているため、金利が1％上昇するだけでも年間の返済額が大幅に増加します。固定金利型ローンを選択して金利変動リスクを回避することは可能ですが、固定金利型のほうが変動金利型よりも高めに設定されていることが多いでしょう。
なお、自己資金に余裕があるときに繰り上げ返済をすることで、返済総額の増加を防ぐ方法もあります。
災害リスクがある
日本は自然災害が多いため、マンション経営にあたっても災害リスクへの備えが必要です。地震や火災、洪水などにより物件が損傷すると不動産の資産価値が目減りして、大きな損失につながるおそれがあります。
対策としては、火災保険や地震保険に加入する方法が一般的です。火事や台風による被害は火災保険で補填されます。地震による建物や家財の被害は、地震保険によって火災保険金額の50％までカバーされますが、地震保険は単体では加入できず、火災保険とセットで加入する必要がある点に注意が必要です。
マンションを購入する際は、地盤や耐震性に着目することも忘れないようにしましょう。
マンション経営で失敗しないための5つのポイント
マンション経営で失敗しないための5つのポイントをまとめました。事前にチェックしておきましょう。
立地
- 入居率の高さは立地に左右されるため、慎重な選定が必要
- 駅近や商業施設が近いエリアなどは、需要が安定しやすい
- 将来的な地価の上昇や地域の発展性なども考慮するとよい
実質利回り
- 経費を差し引いた「実質利回り」で収益性を判断することがポイント
- 管理費、修繕積立金、固定資産税を差し引いた実質利回り5〜7%を目安にする
自己資金
- 金融機関から借りる金額が大きくなるほど利息の額も増えるが、自己資金を多く用意することで借入額が減り、負担を抑えられる
- 借入額は無理のない範囲に抑え、突発的な支出に備える予備資金を残しておくことが大切
管理会社選び
- スムーズなマンションの運営管理には、不動産会社との連携が不可欠
- 入居者の募集力や対応スピード、管理実績、担当者の質、トラブル対応の実績などをチェックする
空室対策
- 入居者を確保するために、競合物件との差別化を図る必要がある
- 入居者にできるだけ長く住んでもらえるような取り組みとして、内装リフォームや設備更新、ペット可といった入居条件の緩和などを検討する
マンション経営だけではない！土地活用できる「トランクルーム経営」とは？
土地活用の方法としては、トランクルーム経営もおすすめです。トランクルームとは、自宅の収納スペースの延長として利用できるサービスのことを指します。
マンション経営の成否は立地や築年数に左右されますが、トランクルームならマンションに向いていない土地でも、運営できる可能性があります。
また、マンション経営には空室や家賃の下落リスクなどがつきものですが、それと比較するとトランクルーム経営はリスクを抑えやすい点も魅力です。ここからは、トランクルーム経営のメリットについて見ていきましょう。
トランクルーム経営のメリット
「駅から遠い」「土地が狭い」「日当たりが悪い」など、マンション経営に向かない土地であってもトランクルームなら運営できる可能性があります。たとえば、エリアリンクのトランクルーム「ハローストレージ」には、以下のような特徴があります。
- 「10年間一括借り上げ」のため、稼働率にかかわらず安定的な賃料収入が得られる
- トランクルームの運用・管理も代行してもらえる
- 初期費用を抑えやすい
マンション経営の場合、空室が発生すると収支に大きな影響を及ぼしますが、エリアリンクのトランクルームなら「10年間一括借り上げ」のため、収益の見通しが立てやすいことが大きな魅力です。
マンション経営はメリットとリスクを踏まえて検討しよう
マンション経営は長期的な安定収入が期待できる土地活用法です。ただし、初期費用が高額になることや空室や家賃下落のリスクがあること、修繕費の負担が大きいことなどを理解しておかなければなりません。
土地活用にはマンション経営以外にもさまざまな方法があり、トランクルーム経営もその1つです。トランクルームなら、マンションとしての需要が見込めない土地でも収益を得られる可能性があります。ぜひ、土地活用の方法としてトランクルーム経営をご検討ください。
トランクルーム経営ならエリアリンクの「ハローストレージ」
エリアリンク株式会社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を理念に掲げ、トランクルーム「ハローストレージ」の運営を行うストレージ事業を中心に、ストック型ビジネスで安定性の高い経営を推進しています。
1995年の創業より着実に成長を続け、2003年に東京証券取引所マザーズに上場、2022年には東証スタンダード市場への移行もいたしました。
エリアリンクが展開するトランクルーム「ハローストレージ」は、全国に2,500物件以上・12万室以上を展開しており、業界最大規模、掲載物件数は全国No.1（※）です。
近年、トランクルームの認知度は高まりつつあり、市場規模が拡大傾向にある業界です。駅から遠い、地形が悪い、土地が狭いなどの理由から、マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地でも、屋外型トランクルームなら有効活用できることから、遊休土地活用の選択肢として注目を集めています。
土地の活用方法にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
※2022年3月期 指定領域（※）における市場調査
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
※屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数において物件数 No.1
※「指定領域」＝レンタルスペースの物件数の情報をWeb で公開している 8 社（エリアリンク社独自調査。2022年3月時点のウェブ上での屋内型、屋外型の合計掲載物件数・屋外型の掲載物件数上位８社）を対象として、物件数を No.1 検証調査
監修：桜井鉄郎
東証プライム上場の金融機関で主に住宅ローンの相談販売を担当(相談件数：約2,000件）。FPの視点で顧客に最適な返済プランや返済開始後のライフプランを提案。マイホーム購入に関連する法令・税額控除制度等についても説明。