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土地の評価基準を知ろう

土地の活用について更新日:

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土地の価格は都心部になると高く、郊外では安いのが一般的です。この土地の高い、低いといった価値はどのようにして決まるのでしょうか。今回は、国や地方自治体が発表している公的な土地の価格を例に挙げて、土地の評価基準について詳しく解説していきます。

一物四価とは


通常はひとつの商品につけられる値段は一種類ですから、物の価値は一物一価です。ところが、土地の場合はひとつの土地に対して「実勢価格」、「公示価格」、「路線価」、「固定資産税評価額」という異なる4つの価格があり、これを一物四価もしくは一物多価と呼んでいます。

では、これら4つの価格のうちどちらが正しい価格なのでしょうか? 答えは「すべて正しい」です。なぜなら、土地の価値というのは、その土地の状態や、利用目的、誰が欲しがっているかという要因をもとに決定されていて、同じ土地であっても目的などによってその価値は変わってくるからです。

実勢価格とは


公示価格というのは、「取引の目安」になる標準地の価格のことで、地価公示法に基づいて国土交通省が毎年1回3月中旬頃に発表しています。都市計画法による都市計画地域内や、土地取引が相当数見込まれる区域が対象で、国土交通省から依頼された2名以上の不動産鑑定士が別々に鑑定を行い、その結果を調整して価格が決定されていきます。公示のされるときには、「住宅地」、「商業地」、「宅地見込地」、「準工業地」、「工業地」、「調整区域内宅地」などに分類されるのが特徴です。

また、公示価格はそれぞれの土地が持つ本来の価値を評価しているため、売り手と買い手のどちらにも偏らない客観的な価値だとされていて、公共事業用地の取得価格算定の基準としても利用されています。

路線価とは


路線価は、道路に接している土地1平米あたりの値段を、道ごとに細かく指定したもので、相続税を計算する際に使われています。価格の決定は全国の税務署が、専門家の意見を聞きながら、「地価公示価格」、「売買実例価格」、不動産鑑定士による「鑑定評価額」、「精通者意見価格」などをもとにして行います。目安は公示価格の8割程度とされています。

路線価は毎年7月1日に国税局や全国の税務署で公表され、その年によって価値が異なるのも特徴です。自分の土地が接している道路の路線価は、税務署に行くと無料で確認することができますので、親の死亡などによって相続が発生した場合などは路線価を確認して相続税の概算を計算しておきましょう。

固定資産税評価額とは


固定資産税評価額というのは、固定資産税や登録免許税、不動産取得税などの課税基準となる土地や建物の評価額のことを言います。相続税に関しては、土地は路線価を基準とするため、固定資産税評価額が用いられるのは家屋についてのみです。

不動産投資をするのなら、まずは土地の評価基準に関する基本をしっかりと理解しておくようにしましょう。

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